杨玉圣：影响城市商品房住宅小区和谐的十大问题

哪里有问题，哪里就能找到解决问题的方法。如果你找到了解决问题的方法，那么这块市场蛋糕就是属于你的。――美国营销大师科特勒

本文所谓“城市小区”，系指新型城市商品房住宅小区。在此新型小区，业主通过购买房屋而获得其业主自治权。 正是基于此一法定权利，作为小区的主人，业主应在小区享有安居、祥和、有尊严的生活。然而，这只是一种理想图景，现实生活并非尽然。

当有的业主因维权而遭到不法之徒的袭击时，有的政协委员感慨：“本来应该安居乐业的小区，竟然变成了‘战场’。” 据北京市司法局局长吴玉华说， 近年来北京物业纠纷事件频频发生。根据北京市信访办的统计，物业纠纷信访量仅次于城市管理类纠纷，居第二位。另据北京市高级人民法院统计，关于物业纠纷的 诉讼，2002年一审收案4010件，到2006年突破3万件，增长近8倍，占民事案件的比例由2.7％上升到11.6％。 深圳大学管理学院院长黄卫平 教授总结说：“近年来，随着城市居民住房商品化、市场化改革的深入，城市住宅状况与计划经济时代相比已经发生了深刻的变化，越来越多的居民成为私有房产的 业主，房地产也越来越成为人们投资置业的重要原则……住房产权私有化引起了城市社区权利结构的变化，业主、业主委员会、开发商、物业管理公司、居委会和城 市行政主管部门共同构成了社区权利结构中的多元主体，基于各自的利益，这些主体之间形成了复杂的博弈关系。对于普通百姓而言，房产可能就是他们主要的私有 财产和核心利益所在，因此维权意识十分强烈。最近我国各地的房产维权运动日益频繁，房地产市场发展较快的深圳、北京、上海、广州等地，成为方兴未艾的‘业 主维权运动’的中心……业主们因为房屋质量、房产证书、社区内公共空间、公共环境或公共设施建设、物业管理费用、市政规划等问题，自发形成集体行动……维 权业主与房地产开发商、物业管理公司、地方政府主管部门之间经常陷入错综复杂的矛盾与****之中，相互对抗成为目前社区结构中的最大矛盾体现。”

相对说来，小区生活的日常事实不仅丰富多彩，而且还在不断演化出新的事态。媒体尤其是报纸、网络、影视 、小说 给予了相当多的关注，但学界似乎 重视不够。笔者曾经有机会以首届业主委员会主任的角色参与所在小区业主自治的实践 ，并从事商品房住宅小区业主自治的教学和研究，对有关问题感触尤深。

本文拟对目前直接影响城市小区和谐的十大问题，即房屋建筑质量问题、物业服务纠纷问题、业主组织建设与发展问题、物业服务企业交接问题、房屋大型 维修资金安全与监管等问题、私搭乱建与违法建设问题、邻里纠纷与业主自律问题、行政主管部门不作为和司法介入与公正问题，分门别类，加以初步考察和分析， 从而为进一步从学理上进行研究提供某些素材。

一、房屋建筑质量问题

房屋质量问题种类繁多，如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏、房屋漏水、房屋噪音、房屋设备不符合同约定等。“严重影响正常 居住使用”系指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。网上广泛流行的一篇专家文 章将常见的房屋质量问题归纳为如下九大方面：楼体不稳定；裂缝；渗漏；墙体空；.隔音、隔热效果差；门、窗密闭性差、变形；上下水跑冒滴漏；水、电、暖、 气的设计位置不合理；公用设施设计不合理，质量不过关。

这方面的例子不胜枚举、触目惊心：据《金陵晚报》记者范薇静报道，《南京江宁现“楼沉沉”：不是危房是未住新房》（2009年11月13日）：

房子周边的地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间靠近地面的墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的 裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条，仅二楼的阳台一面外墙上就有七八条；室内屋顶、墙角、窗边，到处都是渗水留下的斑斑污迹……

这不是一幢年久失修的危旧房，而是两位老人花了138万买下的尚未入住的新房！

2004年2月，为安享晚年，姜女士和老伴，花138万多，买了江宁瑞景文华的一套双拼别墅。“孩子孝顺，扛下了90多万的贷款，每月要还1万多元的房贷啊！”

2004年8月房子交付至今，整整五年多，两位老人却一直不能入住，“修了5年了还没修好，最夸张时，4个月修了五次，每次刚修完，新的问题又出现了。现在问题越来越严重，我们两位老人真担心哪天房子就倒了！”

看见《金陵晚报》正在举办“放心楼盘，诚信房企”的评选，年近七十的姜女士冒着大雨来到报社，掏出厚厚一叠资料和照片，讲述其五年来维权的艰辛历 程：位于江宁将军大道50号的瑞景文华，是一个纯别墅小区，她所买的双拼别墅位于二期印象苑67栋A座，面积为261平方米，地上三层，地下一层。 “2004年8月交付时，我们就发现房子多处有裂缝和渗水，要求开发商整改，但当时不懂就收了房，哪知道这一修就是5年。”房子周边的地表下沉，最深处达 12厘米；负一层卫生间靠近地面的墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条，仅二楼的 阳台一面外墙上就有七八条；室内屋顶、墙角、窗边，到处都是渗水留下的斑斑污迹……

与房屋建筑质量直接有关的一个社会现实是：“房屋纠纷，渐渐成为购房者心中不能承受之痛”。据中国消费者协会秘书长滕佳材说， 2002年受理的 涉及商品房质量投诉达9300多件，2003年增长到10000余件，主要问题是地基下沉、墙体裂缝、漏水、渗水，其次是广告宣传问题，涉及虚假广告面的 投诉，2003年较2002年同比增长了34％，达830多件。此类投诉集中在以地区价做诱饵；绿化面积不符合；合同违约；承诺不兑现；延期交房；按合同 规定可以退房，实则难以兑现；擅自改变设计；游泳池变成停车场；后期建设跟不上；煤气、电话、供水、供暖跟不上。2003年涉及合同争议方面的投诉达到 2900多件，比2002年上升了30％。此外，还有面积缩水、多算公摊面积、减少实建面积等问题。

据南方网的消息，深圳房屋渗漏水的投诉已占到其建筑质量投诉的三分之以以上。本来，“遮风挡雨”应是房子最起码的作用，但在深圳高层建筑尤其是高 层外墙均出现了不同程度的渗漏水问题。“许多业主看到房子裂了就会感到害怕，就会想到了房子坍塌的危险，从而住在有裂缝的房子里每天都有点胆战心惊。”同 济大学房屋质量检测站站长顾祥林教授指出： “楼板开裂大致有三种情况，一种是由混凝土收缩引起的，表现为对穿性裂缝，裂缝可能会导致渗水。这种裂缝比较 普遍，对房屋安全的影响不是很大，但会影响房屋的使用和耐久性。如在楼板的关键部位增设一些钢筋，减少混凝土中外加剂的掺量，加强养护，则可避免这些裂缝 的产生。另一种是施工初期因养护不当由温度引起的，裂缝呈蜘蛛网状。这种裂缝过密过多，则反映混凝土的质量差，会影响楼板的承载力。如在施工中加强养护， 则可避免产生这种裂缝。第三类是受力裂缝，一般出现在支座处的板面，或板中部的板底。此类裂缝一般不对穿，且外宽内窄。若此类裂缝过宽过密，则说明楼板太 薄或混凝土强度过低或钢筋太少，应予充分关注。”顾教授说：墙体开裂也有三种情形：“第一种是由于房屋不均匀沉降引起的，表现为倾斜的、有方向性的、有规 则的裂缝。造成这种裂缝的主要原因是建造房子时地基和基础没打好，对房屋的安全和使用都有影响。第二种是由温度引起的，又可分为两种情况，一种单单是粉刷 裂缝，不涉墙体，这种裂缝对房屋的安全和使用都没有影响；另一种是窗台、门框上的斜缝，可能会渗水，影响使用。第三种是梁下的墙体受力太大引起的，对房屋 的安全和使用都有影响。产生这种裂缝的原因主要有二，一是在房屋设计时出了问题，墙体承受的压力太大；一是墙体的质量不好，承压能力太差”。

无独有偶，在重庆市北部新区南方花园B区，业主们1997年以每平方米1300元―7500元的价格，全款购买了重庆南方花园实业有限公司位于重 庆高新区科园三路的商住小区的商品房。该小区在当时是南方花园实业有限公司全力打造的优质商住小区，其售房的价格均价为当时重庆商住房之最。入住该小区不 到两年，业主就发现该房屋建筑存在质量问题，居然不能在自己房屋内放过重物体和不宜跳动。解放军后勤工程检测中心的安全性检测报告称：该小区原设计抗力不 足，钢筋数量不够，水泥不达标。汶川大地震时，重庆也有强烈震感，但周边所有建筑物都毫发无损。可是，南方花园B区的房屋质量问题在大地震中全面暴露：多 处梁、柱断裂，板破裂，情况非常危急。后勤工程学院检测中心再次对此作出报告，明确指出该建筑因原设计抗力不足，又超高超层，即使加固维修已不能满足重庆 建筑物防地震六级的要求。重庆市人民政府对此高度重视，由凌副市长带队，会同30多位专家及相关人士，对该建筑物出现的问题进行了现场办公，最后作出结 论：该小区被定为C级危房，要求小区居民立即迁出，“排危抢险，原拆原建”。

还有一个广大业主与开发商的纠纷是房产证问题。有学者在对北京广安门街道的调查中发现，业主们在购房后拿不到产权证的高达55%。 “物业管理引 发社会矛盾的根源及症结在于开发商，即大家基本认同的80%的原因来自开发商。出现这种结果的原因就是约束规范开发商行为的法规有欠缺，所以开发商敢于将 80%的问题转嫁给物业。在研究制定相关法规中应包括：开发商造成问题的解决及处罚；住房质量保证金制度的设立，住宅小区建设开发商不得更改公共设施的公 益性功能用以自己谋利，如车库、会所的所有权及使用等；房屋出售后前期物业与后期物业管理的衔接及账目的公开等等。并要监督依法而行”。种种矛盾和不正常 现象，乃至发生暴力事件，都说明目前房地产消费市场的混乱，相关法律法规还不健全。

二、物业服务纠纷问题

《中国质量报》记者曾祥素在题为《物业纠纷出现四个新特点》（2009年11月25日）的报道中总结说：北京市朝阳区法院对两年来受理的有关物业管理纠纷案件进行分析，总结出四大新特点：

一是业主主动维权意识增强，维权手段和途径多样化。相较以往传统的物业纠纷案件集中于物业公司起诉业主索要物业费、供暖费，业主仅在 应诉答辩时对物业公司的服务质量被动提出质疑相比，现阶段的物业纠纷主要表现为：一是对于物业公司在实际工作中侵害业主合法权益的现象，业主多能够主动起 诉；二是多数业主积极主动地向有关行政主管部门反映问题，要求通过行政手段解决；三是相当部分的小区自主成立业主大会或业主委员会，通过与物业公司重新签 订物业服务合同或更换物业公司的途径进行维权。

二是业主维权关注的权利细节化、专业化、扩大化。一方面更加注重对高品质生活的追求，业主与物业公司或开发商发生纠纷不仅仅对房屋 质量等直接关系日常生活的基本问题提出需求，更着眼于为自己营造高品质的生活环境。如业主针对电梯运行产生的噪音、房屋安装玻璃的安全性能、小区绿地问题 等提起诉讼。该类纠纷的解决往往需要参照相应的行业标准和技术规范，因此较为专业，需要咨询相关领域的专家或专业部门。另一方面业主所关注的权利范围不再 局限于自身专有权，更多的着眼于成员权和共益权的维护和行使。如业主因物业公司将小区公共区域用于经营而起诉要求确认收益等。

三是业主维权的群体性特征明显，潜在影响面较大，容易引发连锁反应。由于现阶段物业纠纷所涉及的权益带有较强的公共性，往往由多名业主 作为共同原告提起诉讼，因此集团诉讼案件所占比例较大。而伴随网络等媒介手段的发展，不少业主选择通过网络进行沟通交流，联合起来进行诉讼，案件处理结果 的影响力不仅限于当事人本身，往往会对整个小区业主的相关权益产生影响，波及广泛，案件处理不当容易引发后续连锁纠纷。

四是业主在维权过程中的弱势地位仍然明显，矛盾难以化解进而导致恶性循环。一是主体资格问题。部分物业纠纷中涉及标的关系到全体业主权 益，而在未成立业主大会或产生业主委员会的小区，征集全体业主作为共同原告起诉在实践中无法实现，部分业主提起诉讼会遇到主体不全的法律障碍。二是举证问 题。物业公司在提供服务的过程中存在瑕疵或有侵害业主合法权益的行为，