任志强：扔鞋引发的思考

5月7日在大连的演讲时，一个约25岁左右的年轻男孩向演讲台扔了两个鞋子，然后双手在头顶拍着手掌高兴的离开了会场，也似乎在等待着观众们的喝彩，一个无产阶级革命英雄的形象虽然并没有引发人们过多的注意，却让我享受了一次总统的待遇。

早在2006年一次网上的评选，让我升格为与日本的前首相小泉和台湾的“阿扁”顺序排列为第三位被中国人称为是最想打的人。冯仑最先将这个消息在业内传播，并告诉了我。国家级元首的知名度并不是一件轻易可以获得的“荣誉”。

2007年阿拉善协会选举执行会长与监事长的当天，三联出了本杂志，杂志的封面人物其中有我，这次则被封为“人民公敌”。尽管文章中的内容是偏于表扬性的，但“人民公敌”帽子被吴敬琏老师每次见面都打趣的称呼，摘是摘不掉了。也正是这个“人民公敌”的文章让我当选了阿拉善的监事长，并且是高票当选的。

最初两年前我连监事都没选上。二次补选又再次被一名国民党的财务官打败了。而“人民公敌”则帮助我成为了当仁不让的监事长，卸任后这一届监事会也被称为是一届对阿拉善协会制度建设最有帮助的监事会。

2009年网上又有一次排行榜，而这一次则被女网友们评为“最想嫁的人”。我早已年近花甲也并非被爱的对象，只因为大多数女孩都对社会信用表示怀疑，她们只是认为愿意嫁一个诚实的男人。而说真话的我就被当成了一种诚实的象征，所以被称为是“最想嫁的人”的标准之一，也有人戏称是买房子像买白菜的男人。

而这次则更上升到了布什总统与温总理的待遇了。这次的排列从小泉、阿扁、我，变成了布什、温总理和我了，于是满城的风雨在媒体、网络与短信的传播中演出了一场至今尚未平息的风波。

这几天十多个媒体来电、来信、询问有关的情况，许多媒体甚至人为的开始了“哥德巴赫猜想”，既不去了解情况（网上有视频），也不想了解真相，而只想去满足于私欲发泄的炒作，凭借着一则新浪的短信开始了“西游记”般的演义，忽悠着更多的民众。

央视《东方时空》的记者也来电约访，于是我将电话中的内容连续发了几个微博，微博中的评论与转发有数千条，并随之提出了许多的问题，有赞的、有支持的、有批评的、有骂人的、有骂扔鞋行为的，有为维护道德环境而打抱不平的，也有骂我该被扔炸弹扔刀子的。当然大多数的粉丝们是理性的，并至少明白是非，恶意攻击的比例远不如支持者多。问题不在于扔与被扔，而在于为什么。

为什么整个社会演变成只能以扔鞋子来表示愤怒与不满？为什么扔的是我或开发商？为什么会有幼儿园事件与扔鞋子的联系？为什么会引发这么多的评论与关注？其背后的原因是什么？

确实大多数民众在媒体非正确的报道下根本就不了解中国真实的市场情况，甚至绝大部分官员们也是在不了解真实的情况下做出的政策决策，因此才让中国的房地产市场出了许多问题，且年年调控但年年不成功，根子正在于缺少天天挂在口头上的“科学发展观”。而扔鞋子年青人不过只是被媒体忽悠的受害人之一，更多的人则还糊涂于不明真相之中。

中国房地产自房改后的问题出在哪里？为什么有大量的人在呼吁进行“第二次房改”，恰恰是他们并不了解真实的市场情况！

一、改革之初的低房价假象

1998年房改的初衷与过程，在谢家瑾《地产十年》一书中详细回忆了当年的争论与决策的过程。在亚洲金融危机的背景下，拉动中国经济增长成为第一要务，因此经济适用住房的可租可售变成了只售不租。从房改的开始就埋下了未能同步建设住房保障体系的祸根。

1998年第三届房协的会议正是房改的23号文件下达之后召开的，会议上我首先提出了经济适用住房的政策偏差，并建议建立以廉租房和租赁住房为主的保障体系，并建议将砖头补贴改为人头补贴，以及用出让金中的合理比例收入专用于保障房建设，并将这些意见于2000年和2001年整理成专门报告发表于《未来与选择》的参阅文稿中。

保障居民的居住权利是联合国多个公约中的政府责任，市场化改革的同时必须同步建立保障体系，以用社会安全网接住那些在市场竞争中被淘汰的人群。23号文件中也明确了三种不同的供给体系，但最重要的对低收入群体的廉租房保障在拉动经济增长为第一要务时被忽略了。

同时于1998年进行市场化改革的还有公房房改售房，城市居民可以用低价将原有分配租用的公房变成了私房。因此也缓解了建立住房保障体系的矛盾。经济适用住房在九十年代末和世纪之初并没有限制购买者的身份与条件，同样给了社会一种低价房的假象。土地的充分供给、市场化让整个社会的供给迅速增长，因此在2003年之前每年的房价只增长了3.5%，而城镇居民的收入增长却高达9.5%，房价的矛盾并未显现，却埋下了隐患。

尤其是至今大多数人仍不知道中国的房屋建设始终有两个市场：一个是房地产开发为主的商品市场；另一个是非房地产开发的，原来称为是基本建设的市场。1998―2003年重要的市场变化就是房地产开发从20%的比重迅速上升为60%的比重，而非房地产开发的比重则从80%迅速下降，被中央与社会误解为房地产绑架了中国经济。

“房地产业”高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代[1]

至今，这两个市场从开复工面积看仍是6：4的关系。

二、关紧两个闸门的结果是推高房价

2002年的土地招拍挂制度并未引起各级地方政府的重视，于是2003年关紧两个闸门和8.31大限开始推高了整个中国的房价。一是，从企业找地到政府储备土地的变化导致了土地供给数量的快速下降。当企业找地时，土地的价格是随市场而谈判的价格，而政府找地时是低价收购高价卖出的价格。因此8.31大限将大量的企业自有土地排除于市场之外，让土地的资源迅速变成了短缺。从下图中可以明显的看出这种土地供给的变化趋势；二是，关紧信贷的闸门让正在发挥市场替代非市场化建设的车轮减慢了速度，供求基本平衡的局面被彻底扭曲并反向发展了；三是，几年房改之后的消费升级让更多的人开始用二手房交易的方式和银行信贷的方式更换与扩大住房面积；四是，土地18亿亩红线的管制让从农民手中拿地变成了向旧城改造要地，加大了拆迁安置的用房需求，2003年达到拆迁的最高峰，全国拆迁量高达2.7亿平方米。从此供求关系进入了严重的不平衡阶段。

三、价格与供求关系

许多人并不承认经济学的规律，不认为是供求关系决定着价格。尽管猪肉的价格波动早就多次的告诉了人们市场不讲政治，而只按照供求关系定价，当猪肉价格上涨时，没有哪个供应商会因为讲政治而亏本销售的.同样供应商也不会在猪肉价格下跌时高价收购农民的猪肉，政府也从来不会用讲政治的方式让市场中的猪肉价格（或粮食价格）不能浮动。

北京与上海的房价都排在全国的前列，这是否与供求关系有关呢？

仅以北京为例，北京“十五”计划期间实际的土地供应为9933公顷，而“十一五”计划改变了土地供给的方式，计划的土地供给量为9000公顷，比“十五”期间减少了933公顷，但实际并未能完成计划应供给的数量。如2010年能保证计划供给的2500万公顷，则“十一五”期间比“十五”期间将少供土地2000多公顷（否则相差更多），土地供给数量相差约四分之一，其中住宅用地少了2500多公顷。

但“十一五”期间，北京的人口机械增长高达54.3万人/年，约为25万个家庭，远大于“十五”期间的人口增长数量。从投资看，“十五”期间的房地产投资年均增速23.7%，而“十一五”期间房地产投资则下降为年均4.2%，2008、2009两年负增长，开复工面积则从2005年的8043万平方米下降为2009年的6230万平方米，价格则从2006年一季度的7670元/平方米上升到了2010年一季度的20485元/平方米，上涨了167.1%。

从土地的供给看，“十一五”期间总量约7897公顷，但实际向市场供给的商品房用地面积仅为4458公顷，减少了2542公顷，下降了36%。

“十一五”期间除2008年的特殊情况之外，每年的经审批的可销售房屋套数都小于实际的销售套数，供不应求的现象无法缓解。

没有人愿意看到房价的过快上涨之后，倍受政府调控打压的局面，但现实的市场中供求关系不断恶化，谁应对此负责呢？北京提前十一年完成了城市规划中提出的人均1万美元的GDP 增长目标；人口增长也提前十多年超过了规划指标，但土地资源的配置却远远低于实际的需求，价格是在需求的压力下首先从土地的价格开始暴涨，并向房价传导。

供求关系这个基础的条件不能合理的得到改善，又怎么可能让市场有条件增加供给而平衡价格呢？没有供给条件的保障，又如何让价格处于合理之中呢？

四、土地资源的实际情况

许多人错误的以为城市的建设无法用土地资源给以保障。尤其是在十八亿亩红线的压力之下，中国没有更多的土地来保证城市化率的提高和供城市人口居住了。绝大多数人并不知道城市建设的用地实际少得可怜，尤其是商品住房的用地更是少得可怜，实际在中国的每年土地占用中最大的是退耕还林而非城市建设。

按2005年的情况细分则

• 2005年占用农田耕地的结构：生态占地60% （退耕还田、退耕还草） ；农业结构自身调整用地20% （经济作物、油料、花卉）；自然灾害损坏耕地5%；建设用地15%。

• 建设用地分为6种用地：工业建设用地、水利交通用地、基础设施用地、旅游项目用地、军事项目用地和房地产用地（其中房地产用地占30% ，15%的30%，即整体的4.5%）。

• 房地产用地分为：住宅用地和商业用地。

• 住宅用地分为：廉租房用地、经济适用房用地，商品房用地、高档公寓和别墅用地。

将全部的建设用地按项细分，则实际用于普通商品房的土地就更是少得可怜了。

28.7% X 30% X 70% X 80% = 4.82%

能否拿出4.82%的一半，即全部建设用地的2.41%，用于一般商品房用地。

更重要的是城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义居住了9亿农民，其中有2亿人口进了城。如果能从土地制度上改变宅基地的流转问题，不但可以解决建设用地的问题，也能解决耕地增加的问题。

中国并非没有增加土地资源供给的条件，而是需要改变现有的国家土地垄断供给的低收高卖的制度，以及农村土地制度中的流转问题。

五、解决居住问题不能用大跃进的方式

住房制度改革之后，产生了各种各样的问题，许多是不了解中国的住房发展阶段的现状，而过度的宣传用大跃进和超英赶美的方式恨不得一天之内就解决中国住房升级问题，则不但不利于中国住房市场的健康稳定发展，也不利于出台短期的市场调控政策。

1978年改革之初，