郑永年：房地产改革当是中国社会建设大工程

最近在房地产领域，中国（中央）政府和房地产开发商、地方政府、购买者（包括投资者和投机者）之间似乎已经进入了一场拉锯战。为了控制犹如脱缰野马的房地产价格，中央政府连续出台了一系列控制政策，至少希望能够暂时缓和社会日益不满的情绪。

但是，政府的调控政策很快就遇到了来自既得利益的反弹，主要是地方政府、房地产开发商和投资（机）者。一些官员和学者纷纷出来表示，在房地产上，政府调控不能过度，要讲宏观调控的“科学性”。面对各种压力，中国领导层也感觉到了问题的复杂性。问题的复杂性背后实际上是既得利益的阻力。在很多年里，房地产领域已经造就了巨大的既得利益。一旦既得利益开始动员其支持力量，无论是物质方面的（财力）、权力、还是知识方面的，就会有足够的力量来抗衡政府的政策。很显然，在既得利益面前，有关方面推行房地产调控的决心和其出台的政策的力度都会受到影响。

社会的大多数本来就对政府控制房地产的决心和政策力度没有抱足够的信心。很多年来，在诸多政策领域，政府往往是雷声大、雨点小。一些政策甚至走向反面，即本来是要让社会受惠的政策，演变成对社会的破坏。因此，社会对政策的信任度（或者政府的社会公信力）一直在降低，甚至是毫无信任感可言。这次房市似乎也跳不出这个规律。调控政策从理论上说很有力，但市场没有什么反应，销售量是降下来了，但房地产价格还是一样高。结果，当然是政府的政策效用和（中央政府）信用继续下降。

应当说，到目前为止政府所推出的政策多是为了控制房地产，例如收紧对房地产的贷款和限制家庭购房的数量等。甚至很多国家通行的房地产税也实施不了。房产税显然是实现房地产领域基本社会公平的有效的、制度化的方法。例如可以对每家每户的第一套房不征税，购房越多，就要征收越多的税。至少从大多数社会成员看来，政府不能推行房地产税，是因为已经购买了多套住房的既得利益的阻力。（这从另一个侧面也表明，房产税是解决业已存在的社会不公平的有效经济方法。）就是说，政府实际上还没有明确的思路，来建立一整套规制房地产市场的制度，而是继续采取一种头疼医头、脚痛医脚的“运动式”方法。

GDP主义成为政府的软肋

为什么会这样？隐含在这个怪圈背后的还是根深蒂固的GDP主义。要知道，从中央到地方，衡量政府成绩的还是GDP。无论是地方政府还是房地产开发商都认准了这一点，他们清楚得很：你要GDP，最终还是需要为房地产市场松绑的。他们既有充足的财力，又了解政府GDP主义的弱点，因此就可以从容地应付政府的调控。

面对来自社会的强大压力，政府该怎么办？在中国，房地产问题已经大大超越经济问题。经济学上的供求规律一方面已经很难解释中国房地产的问题（因为过度的投机因素和权力因素），另一方面也很难为解决中国的房地产问题提供思路。美国和俄罗斯等拥有大量土地而人口少的国家，可以通过大量加大供应而稳定房地产市场。中国人口众多，土地稀缺，很难效法这个模式。再者，在现有的收入分配高度分化、房价大大超过居民收入，和民间资本缺少投资领域的情况下，增加住房（土地）供应既不足以满足市场的需求（和投机），也不一定就能使得一般老百姓买得起住房。

一句话，房地产市场的核心问题是社会问题，不是经济问题。这是一个“要建设什么样的社会”的问题。房地产恶性市场化，导致了年轻人社会处境的日益恶化。中国人口多，并且还在继续增长。1980年代之后成长起来的中产阶层，马上就要进入老龄化阶段。越来越具有物质主义倾向的年轻一代，越来越没有能力购房，无法组建家庭，他们对社会和政府的失望也与日俱增。房地产从各个方面正在成为诸多社会问题的根源。

要彻底改革房地产，就要把它作为一个伟大的社会建设工程。这是一个基本政策思路问题。在任何社会，住房都是基本也是最重要的社会支柱。“居者有其屋”表明住房是最基本的社会需求；用今天的话就是最基本的社会权利。既然是最基本的社会权利，那么这一权利是否能够得到满足，就决定了一个社会能否稳定，即“有恒产者有恒心”。

一旦当房地产成为中国GDP增长的主要来源时，其不可避免成为了破坏中国社会基础的祸首。从上世纪九十年代末开始，中国取得了高速的经济增长。但不可否认的是，这种经济增长方式对社会的冲击极大，一步步破坏着中国社会赖以生存的基础。一些本来需要政府在财力上大力投入、在政策上提供保护的领域高度市场化，包括社会保障、医疗卫生、教育和房地产。这些领域越来越成为中国的暴富领域。尤其应当指出的是，每次经济危机来临，为了保全GDP主义，社会总是成为受害者。1997年亚洲金融危机之后，教育产业化成为GDP主义的核心。这次全球金融危机后，房地产成为GDP主义的核心。

从1970年代末改革开放开始，中国有明确的社会建设目标，例如1980年代的“温饱社会”，1990年代的“小康社会”和“全面小康”。在这个过程中，脱贫人口增多，中产阶级不断壮大。但是因为缺失社会保护机制等原因，今天中国各社会阶层面临各种不同困境。穷人翻身的机会越来越少；中产阶级面临“无产阶级化”（或者贫民化）；而少数富裕阶层则毫无安全感，很多人在考虑移民外国 （“一家两国”已经是普遍现象，即在中国赚钱，在外国存钱）。在这样的情况下，人们对中国社会稳定的担忧越来越甚。

中国社会对政府的信任危机

很长一段时间以来，学界和政策界讨论中国是否是“拉美化”。不过，人们没有必要把中国和遥远的拉美作比较。把中国和其一些近邻作比较更能说明问题。从中国现有的经济和社会结构来看，社会工程做得好，就是新加坡化，做不好，就会是泰国化。新加坡的基尼系数也很高，至少不比中国低，但新加坡的社会却是非常稳定的。这是因为新加坡用市场机制来创造财富，用社会政策来保护社会。有效的住房、教育和医疗等社会制度，保障了新加坡老百姓最基本的社会权利，其中政府组屋制度更是社会制度的核心。只要社会得到有效保护，人们就不用过分担忧基尼系数增加对社会稳定的负面影响。简单地说，在新加坡，“上不封顶”为人们创造财富提供了极大的动力，而“保底”则是让社会大众充分参与分享经济发展的成果。

泰国则不一样。在以往，泰国也取得了很大的经济发展成就，但是社会上很多人并没有能够分享经济发展成果，社会保护机制缺失。这使得社会高度分化。等到政治人物介入，社会分化从经济领域扩展到政治领域。结果造成了今天人们所看到的频临内战的局面。从中国的社会和政治发展局面来看，类似局面出现的可能性也不是不可设想的。（当然，从主观上说，谁也不想看到这种局面。）

更为严重的是，因为社会得不到保护，经济发展越快，人们对社会的信心越是不足，对自己的前途越感渺茫，而最终导致对政府的信任每况愈下。今天中国社会对政府的信任危机让很多人不明白。为什么经济发展那么好，社会还是那么不信任政府呢？如果意识到，经济发展和社会破坏是同一个过程的话，就不难理解了。实际上，如果政府得不到社会的信任，不管怎样好的改革举措和政策，都难以得到社会的支持。这又进一步使得中国的改革陷于困境。

无论从哪个角度看，房地产改革必须成为执政党和其政府一项意在社会重建的大工程。经济的可持续发展、社会的生存、中产阶级的培育、社会对政府信任的重建等等，都可以和房地产发生关联。但很显然，要进行这样一项社会工程，执政党和其政府就必须对改革思路进行重新思考，否则就很难制定和实施有效的社会政策。