王炼利：房改方案为何都讨论不到点子上？

迄今为止，所有关于居民住房的改革方案，都讨论不到点子上。

为什么？因为忽略了一个重要前提。

这个前提就是，在住房商品化的前夜和住房商品化的初始阶段，城市各阶层居民对住房占有的实际情况到底是怎么样的。忽略了这个前提，国民的眼光就只是局限在房价高低上，而不知道还有更重要 的权益需要索回！忽略了这个前提，所有的住房改革方案对于绝大多数为中华人民共和国作过贡献的公民，都是一种剥夺。

1949年以来一直到改革开放前，城乡人民长期过着生活水准很低的生活，这是他们在为新中国的建设作出奉献，中国城市特别是特大城市的住房长期困难，也是人民在为国家做奉献的体现。在改革开 放前三十年，普通中国人基本都做到了“生活上要用低标准要求自己”。

那时，除了中央、省市一级领导和部队领导的住房按照等级和安全保密原则另有标准，一般企业领导的住房并无特殊，大家都是住公家的房子，大家都向国家缴纳房租，大家都面临住房的窘迫。上世 纪七十年代的上海，结婚能分一间１２平方米的房子就很不错了，住房论“套”连想都不敢想、也不可能去想，因为缺乏这样去“想”的参照系――文革开始，原本按“套”居住的资本家和高级知识 分子都被“扫地出门”赶了出去，人们对“成套住房”已经缺乏了感知。

八十代以后，中国逐步改变了“先生产后生活”的思维套路，但是，对住房能改善到什么程度，大多数城市居民不抱幻想。事实上，根据权威的上海市第五次人口普查资料，一直到2000年，上海有 44.3%的城市家庭户仅有一间住房，40.5%的城市家庭户拥有二间住房，有3间及三间以上的只占城市家庭户的15.3%。（普查资料的“说明”拦中，明确“间数”包括搭建房屋）

2000年，上海的城市居民家庭户是408.6万户（本段数据均取自第五次人口普查数据）。人均建筑面积19平方米以下的共占了上海城市家庭户的56.4％（注意，建筑面积与居住面积有区别，成套公房 的建筑面积通常为居住面积的一倍。）。其中，人均建筑面积8平方米以下的有74万户，9～12平方米的有58万户，这两部分居民户占了上海城市居民家庭户的三分之一，人均建筑面积13～16平方米是 62万户，17～19 平方米是36万户。

这说明，到2000年末，上海城市居民的住房条件还很窘迫。

不过，人口普查数据还同时告诉我们， 2000年时，占上海城市居民家庭户12.5％的家庭，其人均建筑面积在40平方米以上，这部分家庭拥有的住房总面积，与人均建筑面积在19平方米以下的占城市 家庭户56.4％的那部分家庭拥有的住房总面积相等！

这12.5％的家庭户是什么背景？还是人口普查资料告诉我们，这些家庭户户主绝大多数是“国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人”。

无独有偶，2002年，中科院李实和罗楚亮在《中国城镇居民住房条件的不均等与住房贫困研究》一文中对住房条件的不均等性进行了回归分析，结论是：户主是党员的，其居住面积比户主是非党员的 要高出6平方米居住面积（折合建筑面积约12平方米）；户主从业于机关事业单位的，其居住面积比起其他组别要高出31平方米居住面积（折合建筑面积约62平方米）。

1998年8月，国发[1998]23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，这个文件是住房制度改革深化的标志，是住房商品化、住房问题社会化的标志。从那时算起，只有 两年时间，上海城市居民的居住条件已经明显分化了。那么，2000年反映出来的居民住房条件分化，是否是市场化的结果？具体到上海这个城市，上海12.5％的家庭户人均建筑面积当时就达40平方米 以上，是这些家庭户到市场去买房的结果吗？

不！决不是的！

2000年～2002年从官方统计数据和学者研究结果中反映出来的居民住房条件分化，事实上是国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人在1998年“住房商品化”前后争相赶乘 “福利分房”末班车 的结果！虽然国发[1998]23号在1998年8月颁发，告诉大家“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，但由于“具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地 实际确定”，权力在握者是迟迟不肯停止“面向自己”的住房实物分配的，他们要赶上“住房实物分配”的“最后晚餐”。他们比谁都明白，机不可失，时不再来。当然，对于普通民众，1998年下半 年就是停止住房实物分配的标准时段了。

由于信息不对称――互联网在98年后才逐渐风行――绝大多数上海人不知道有一个重要文件在决定着他们的住房条件好坏，更不会料到，这个文件最终决定了全体上海市民住房财产的多寡。

1995年，上海颁布沪房地改（1995）767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》，这个文件，对于上海市民的住房格局奠定极为重要。就是这个文件，能追溯到产生上海市民房产资源巨 大差异的源头。这个文件在很长时间里影响着上海房地产市场，更直接影响了当时国有企业的全体职工利益。

沪房地改（1995）767号文件把每个职工家庭允许以成本价购买公有住房的面积按职别等级和专业技术职称等级以法规形式加以区别，明确户主是一般职工、一般干部和初级技术职称人员的家庭可购 买公有住房面积的上限是75平方米，科级干部、中级技术职称人员、具有证书的高级工家庭购买上限85平方米，县处级干部、副高级职称人员家庭购买上限100平方米，副局级享受120平方米，正局级 、正高级和享受正高级待遇的专业技术职称人员家庭享受140平方米。如购买高层公有住房，所有人员在上述建筑面积控制标准的基础上可再增加购买建筑面积10平方米。这样一个行政文件，成了划 分上海市民个人房产财富的依据，并就此奠定了上海市民个人拥有的房产资源格局。从此，“一般”的职工要达到“上限”历尽辛苦而不易得，而“不一般”的职工已把“上限”当作了“达标”的起 点。他们能容易达到目标，因为他们手中拥有着权力资源。

上海房产市场的真正形成的时间是在1999年到2000年（当然，这个“市场”是名义上的）。这个市场形成是以1999年上海市政府颁发的一系列文件为标志的。这些文件是：99年1月19日颁发的《关于 发布〈上海市公有住房差价交换试行办法〉的通知》、99年11月25日颁布的《批转市房地局制订的〈关于内销商品房种类归并若干规定〉的通知》、99年11月26日颁布的《批转市房地局、市房改办 制订的〈关于进一步推进本市公有住房出售若干规定〉的通知》。这一系列文件使上海的所有住房都有了货币交易的可能，上海的房产市场也就正式形成。这个市场的形成，是在上海房屋资源格局奠 定之后。房屋资源格局奠定了，只要一纸公文，把原有的“住房”改成“房产”，原来只具有居住功能的房屋就变成可随时变现的财富。

这里，我们看到的是权力造成的不平等。

随着不同地段、不同房型的商品属性差异越加分明，权力造成的不平等在加剧加烈，这种不平等的加剧加烈导致人们普遍的不满甚至愤慨，这种不满和愤慨与“仇富”无关，但与社会不安定有关。

我并不提倡平均主义。事实上，平均主义在任何国家也不可能实现，改革开放前的“均贫”也不是“均贫富”意义上的“均贫”，而是国家积累需要导致的“国家剥削”。国家并没有否认这种剥削， 只是国家认为“国家剥削”的最终目的是为了最大多数人的长远利益，国民需要为此作出牺牲，等到社会发展到一定阶段，将要以“国家归还”的形式归还对人民的欠账。这个计划经济时国家的建设 宗旨，应该是清晰的。

中国五十年代以后城市的居民住房长期紧缺，实质是“国家剥削”所造成。所以，我坚决反对将以往的“单位分房”说成是“福利分房”的提法。

职工的工资包括了货币工资和实物工资两部分。由货币工资与实物工资总和组成的劳动报酬应包括劳动者所必需的全部生活资料价值，住房无疑是必需生活资料，这正是马克思的政治经济学告诉我们 的。1949年后的中国，城市居民住房全部是以实物工资形式发放的。

中国城市以前的“单位分房”，其实质就是以实物工资形式体现出的劳动报酬。但是，正因为国家积累导致的“国家剥削”直接作用到每个职工的工资――既作用到货币工资也作用实物工资，在货币 工资仅够维持家庭成员低水准生活的同时，实物工资――住房分配也只能够维持低水准生活。当时的住房分配，体现的是国家对维持职工及其家庭基本生存需要的必要举措！

计划经济时期，以“实物形式体现的劳动报酬”――住房分配并没有体现出平等。上海有很多住房困难户一直在等“分配”却久等不到，这是很普遍的现象。这种现象延续到了上世纪九十年代，虽然 上海的房地改（1995）767号文件规定了普通职工可用成本价购买的家庭住房建筑面积是75平方米，但1995年时的上海普通职工家庭有几家能拥有这样的住房建筑面积？即使他们知道了有这样一个文 件，他们又有什么“法道”能让自己的住房面积“达标”到75平方米？但有权力者就不同了，他们接到了房地改（1995）767号文件，就心中有了底：在住房商品化前，一定要将自家的住房面积达到 乃至超过“允许成本价购买面积”的上限！而 1998年的国发[1998]23号文对他们而言，不过是“机不可失时不再来”的催促令！

十几年前，当中国城市居民开始陆续将自己的居住的房子用成本价买下，有人曾阿谀“这是国家给了人民一笔财产”。这完全是颠倒黑白。在住房问题上，从来是国家欠人民的，而不是人民欠国家的 ！以前这个矛盾不尖锐，是因为以前住房只有栖身的功能，而住房产权都属于国家，住房差别最多也就是你住得比我舒适些的差别，涉及不到财产概念。到了住房商品化了，住房成为可供个人支配的 私产了，这个矛盾就突出了：为什么普通人就只有仅供栖身的一席之地可允许算作住房财产，而有权势者可以将子孙住房都“福利”到了，然后都作为他们的住房财产！要知道，为社会主义中国做贡 献，是每一个中国家庭几辈子人作的贡献！如果说“用成本价购买住房”体现的是“国家归还”，那“国家归还”为什么还要分三、六、九等？

在上海发“房地改（1995）767号文”时，当时（1995年）上海城市居民家庭的户均人口是2.9人，统计部门公布的1995年上海城市居民人均居住面积是7.95平方米，人均建筑面积是14.7平方米。将 户均人口乘人均建筑面积，42.63平方米应该是1995年的上海城市家庭的户均建筑面积。当时将75平方米定为普通职工允许用成本价购买的建筑面积上限，说明1995年时，上海居民家庭“平均”距离 用成本价购买建筑面积上限“75平方米”，还“平均”相差32.37平方米！这32.37平方米即使按一平方米1万元计算，就是32.37万元！即上海普通市民家庭如果按照房地改（1995）767号文规定的“ 上限”购买面积计算，平均要少购买32.37平方米成本价住房，到如今说起来，最起码每户要“平均”损失32万元的住房财产！

相反，当时少部分允许达到用成本价购买100平方米、120平方米、140平方米面积的家庭可能还没有完全达到这个“上限”，这些家庭的户主从此为达到“上限”目标而奋斗努力；到2000年人口普查 时，反映出来的“奋斗结果”是：12.5％等于56.4％――12.5％的家庭拥有的住房面积与56.4％的家庭拥有的住房面积相等！

根据人口普查数据，这12.5％的家庭人均建筑面积达“40平方米以上”，“以上”多少呢？这部分家庭共51万户，其中人均建筑面积40～49平方米的是20.5万户。那么，人均建筑面积在50平方米以 上的家庭应该是30.5万户，经过这样计算，51万个家庭户的平均人均建筑面积就起码应该有50平方米。2000年，上海城市家庭户户均人口2.8人，人均家庭建筑面积50平方米，户均家庭建筑面积是 140 平方米。可以肯定，这140平方米中，绝大多数是沾了“福利分房”的光――是的，这是少部分人享用的“福利”！他们借着房地改（1995）767号文，就使得自己的住房面积比普通居民家庭“ 平均”平添出97.37平方米（140－42.63）！

注意：140平方米，正是房地改（1995）767号文规定的用成本价购买居民住房建筑面积的最“上限”！

当2000年的12.5％的家庭户平均住房面积比1995年大家都处在“单位分房”时的家庭户平均住房面积多出近100平方米时，