海闻：资产价格和通胀

2010年1月22日,由和讯网发起、中国证券市场研究设计中心（SEEC）等机构联合主办的财经中国2009年会在北京拉开序幕。30余位政府官员、财经专家、企业领袖与400余位财经人士聚首北京JW万豪酒店,这是一次汇聚专家学者和商业巨擎的精英盛会、一次激荡财富创意和商业智慧的思想盛宴,他们将在不确定的世界里用中国视野,用财经智慧去寻求那些确定的现实。以下为北京大学副校长海闻演讲实录：

海闻：会议给我的题目是“资产价格和通胀”，我问了一下主办方让我谈什么，我看到这个问题本身有点学术性，但是又有大家比较关注的资产价格问题和通货膨胀问题。我想，首先这两者的关系到底怎样，这可能是大家比较关心的。2009年金融危机、经济衰退，唯一的一个增长最快的是我们的房地产价格。我记得房地产价格增长那么快，会不会引发通货膨胀，这是大家很自然的关心，我进一步的解释一下这两者的关系。第二，想要跟大家探讨一下2010年通货膨胀的可能性和大致的状况。第三，谈一下资产价格。

资产价格指的是资本产品的价格，具体来讲股市是一种投资，还有不动产的投资。我们说的资产价格主要指的是投资的资本产品价格，当然股市、债市受到供求影响比较大，因为它的供求都很有弹性，所以可以说它的起伏会比较大。尽管去年股市上涨不少，但是还没有涨到以前的最高点，离最高点还有相当的距离。国外的股市也是同样的情况，它可以发生很大的波动，这点由市场决定的性质特别明显。

大家比较关心不动产特别是房地产的价格，房地产价格基本趋势是上涨的，偶尔有跌，跌的时候一般都和经济衰退、金融危机相关，平时房地产价格不会大跌，但是它上涨的时候像去年就会上涨非常厉害。所以，资产价格本身是指资本品价格的变化。

通胀是指什么？是指人们消费品和消费服务价格的变化。我们用什么来衡量通货膨胀，即CPI消费者价格指数来衡量。这两者是有关系的，但是通货膨胀的决定因素和资产价格的决定因素又是不一样的。通货膨胀从统计来讲，今天上午姚景源讲过，他统计的东西和我们的感觉是不一样的。所以说，并不意味着资产价格上涨通货膨胀就会上涨，或者是通货膨胀的时候资产价格就一定上涨，这两者不是绝对的因果关系。但是间接上是有影响的。

资产价格怎么来影响消费价格呢？它有几方面的影响渠道。

第一，它会影响租房的价格，实际上拥有房子的价格和租房价格是不一样的，房地产在市场上的买卖是资本产品，是不动产，但是租房属于消费。在我们CPI统计里面租房的消费应该是消费价格的组成部分，如果说房价上很厉害的话，会影响租房的价格，当然这是一种间接的联系，它也会因此而引起通货膨胀。

第二个间接的影响是通过成本当我们的房地产成本很高，尤其是和二次生产挂钩以后，它就会拉动大宗商品像钢铁、水泥等一系列的生产成本价格上升，这些生产成本不但影响到房地产，同时也会在其他生产产品中是一种成本。这样它会推动成本的上升，从而推动消费品价格的上升。

第三个间接影响是财富效应。房地产价格上涨并不是所有人都不高兴，有了房子的人就会很高兴，因为他会觉得自己的房子越来越值钱了。这就像股市一样，当股票拥有价值，虽然股票没有卖掉，房子没有卖掉，但是某种程度上这是一种财富效应。很大程度上我们讲消费不是讲收入，而是说消费是财富的一个函数，当然这个函数中包括收入，但是不完全是收入。尽管我们房地产价格现在居高不下，或者还会有上涨的空间，但是并不意味着通货膨胀一定会跟上来，这是两者的基本关系。

二、看看2010年通货膨胀的预期情况。

现在我们预期很高，所以说在新一年中政府基本的方针是要处理好三个关系。第一，继续保持稳定增长。第二，调整结构。第三，管理通货膨胀预期。可见通胀预期会出现，通胀预期的出现本身对通胀有一种拉动，大家觉得要通货膨胀了，不该买的东西就去买，不该花的钱就花，这样的确会拉动需求，而且一定程度上拉动通货膨胀。但是通货膨胀很重要的一点是货币供给的问题，政府只要把握住了货币供给增长率没有超过一个恰当的比例，2009年是一个特殊的情况，相信2010年整个货币增长，中央已经有一定的底，它不会像2009年那样的高速增长。我们现在提出的政策还是比较积极的财政政策和稳妥的货币政策。一方面我们看到了2009年经济的恢复，但实际上从中央所掌握的这些情况来看，我们现在的问题仍然是存在的。现在的开工率并不是很足，很多沿海地区的工厂还没有完全恢复生产。从某种意义上讲，我们现在的货币第一阶段到了房地产业和股市，但是它真正对我们实体经济的恢复还需要一段时间的积极的政策来。换句话说，什么时候通胀会真正形成，就是当我们生产需求已经让我们的生产达到饱和，或者是我们的生产潜力已经有很大发挥的时候，那时候通货膨胀会真正的产生，否则的话虽然货币供应量增加了，但是并不意味着这些货币供应都会产生需求，也不意味着我们会开始出现短缺。

从另外的角度来说，我们现在的存货、失业还有一定的空间，来吸纳这些增加的货币，而不是一下子传导到物价上涨上。当然通货膨胀的预期是有的，但是预期虽然会对通货膨胀产生一定的作用，但是我想讲最重要的还是一个实体经济和货币供给，当我们的货币供给控制到一定程度，当我们的实体经济还有吸纳货币的能力时，我们通货膨胀的压力不会特别大，因为我们2009年通胀是负的，只是在第四季度稍微有所抬头，2010年通胀应该是在3%以内，在经济学角度上这根本不足以是担心的问题。在零以下我们不可能说一个零通货膨胀的目标，从来没有政府把零通货膨胀作为一个政策目标，因为通货膨胀往往是经济增长的一个副产品，只要是3%以内的温和的通货膨胀，理论上讲都可以接受。

关于我们的资产价格，特别是房地产价格，我不是专门研究这一方面的，我们从几个渠道来看这个问题。我们经常被人问到中国房价会不会上涨？会不会下跌？那么我们到底有多少泡沫呢？换句话说我们房地产中有多少泡沫？还是说我们的确有上涨的力量？中国和东京八十年代房地产的情况有区别，八十年代东京房价上涨得很厉害，不能简单看一个房地产的涨幅就说我们有泡沫。有时候还要分析特殊的情况，我们要分析一个特殊阶段，我们现在的房地产和成熟国家成熟地区的房地产泡沫是有区别的。我们正处在社会化、工业化和城市化和国际化的过程中，它往往在发生很大变化的时候就会产生一些比较突然的增长，增长速度很快。但是它不是永远这样的增长，到了一定程度以后，财经中国2009年会下午财经中国2009年会下午财经中国2009年会下午它的增长幅度就会慢慢放慢。我们现在这个特殊阶段，其实你来看一看，在这些发达国家他们在我们这个阶段房地产增长也是很快。去年又有一个特殊时期，是因为刺激经济、稳定经济，大量货币的发放。而且从保增长角度来考虑的时候，我们有非常积极的货币政策，很多资金又进一步流入到了资产价格、房地产上面。

另外，我们中国房地产还要看特殊地区。我们不能仅仅把北京、上海、杭州、深圳作为我们全国的普遍现象，当然每个地方都在上涨，但是这几个地方上涨是有中国特殊原因，它们不仅仅是集中在本地区人民的需求，而是中国的一个特有现象，是我们的资源更多的集中在这几个好地方。当资源都集中在这几个地方的时候，它吸引的资金不光是本地人的收入，有人根据我们的收入和房地产价格来对比，肯定是超高的，尤其是这几个城市是超高的。当然它实际的收入，实际上炒高这一地区的房地产的收入，不是本地人的收入，很多都是外面来的钱，像山西、浙江、温州的人赚钱以后基本都会到这几个大城市买房子。

还有一个是特殊的体制。我讲这些是希望消除这几个方面以后可以稳定我们的房地产价格，否则这几个特殊因素不消除的话，至少我不认为房地产价格会出现下跌，除非有一场很大的金融危机，而这也是我们不愿意看到的。特殊的体制包括几个方面。一个土地收益是地方政府主要的税收来源，这会牵扯到今后税制改革的问题。美国这样的政府当然也是从不动产里面收钱，当然它收的是直接税，而不是通过出卖土地或者是不动产的增值来收税，所以这种税源和政府的行为有关系。第二是我们私人投资渠道太少。房地产作为一种资本产品是一种投资，但是现在大家拿到钱以后，我们简单的想一想，你拿到钱以后，想这些钱增值，最好的渠道是什么？股市说句实在话，波动很大，房地产哪怕不增值，但是贬值的可能性很小。除非是历史上房价真的掉了，但是这种掉的机会很少。所以说，我们现在投资渠道特别少，应该在体制上做一些改革，分散大家的资本产品。曾经我了解，温州很多人想搞私人银行，进入私人金融界，但是我们这一方面没有渠道进去，控制很严。这些人赚钱以后就投资房地产和购买不动产。所以，在我们资本市场发展方面也是十分重要的，如果我们资本市场没有更多的产品出现，没有进一步开发，包括投资渠道、行业准入，尤其是私人资本的行业准入如果还比较窄的话，这时候集中到房地产的这些资金就特别多。还有一些历史遗留问题。这是中国特有的现象，基本每个年龄段的人都要买房子。

其实国外大概是工作了十年以后，像我在美国当教授的时候，我并没有在一开始毕业的时候就买房子，我也买不起。毕业以后起码工作了十年以后，或者是至少几年以后才开始买房子。但是有些人，像年纪大的人已经有房子了，而我们现在是几乎各个阶段的人都在买房子，这是因为我们原来是计划经济，我们的上一代没有拥有房子，现在我们的上一代、我们，以及我们的下一代都在买房子，这是我们特殊体制造成的。现在我们认为我们的文化倾向应该逐渐越来越现实，租房的问题和买房的问题，买房是不是民生问题？现在把能否买得起房子作为民生问题。房价是有双重性的，但是作为民生问题更重要的不是买得起房子，而是是否能够租得到房子、住得到房子。美国房价也很高，穷人就租房子，政府给补贴，比如说收入低到一定程度的时候，租房给你补贴。它主要解决的民生问题是解决住房问题，而不是解决大家都能买得起房子的问题。所以，资产价格确实也是由供给和需求决定的，这后面也是一个非常重要的金融问题。

总结一下，因为我的题目是资产价格和通货膨胀，我更多从理论上来解释一下这两者的关系和互相影响。谢谢大家！