陆沪鹏：城镇化与物业管理

城镇化将在未来十年拉动40万亿投资。[1]真正实施起来，这个投资数将不断被突破。有媒体甚至认为，按照现有城镇化速度，年均20万亿元以上的投资规模将会维持20年左右。[2]毫无疑问，城镇化必将成为我国今后经济持续稳定增长的新引擎，这将给我国经济和社会的发展带来巨大商机。专家指出，城镇化建设带来房地产、建材、钢铁、交通、餐饮服务等行业的商机，还会带来劳动力就业、第三产业和教育培训等市场需求变化。在如此巨大的商机和需求中，各行各业都会找到适合和推动自身发展一块不小的蛋糕，物业管理行业也不例外。

一、商机到底在哪里

城镇化是一个过程，即农村人口不断向城镇转移，第二、第三产业不断向城镇聚集的过程，也是城镇数量不断增加，城镇规模不断扩大的过程。城镇化既是物质文明进步的结果，也是精神文明发展的体现。

物业管理是经济和社会发展的产物，城镇化过程也必将带来物业管理的进一步发展。在40万亿投资这块大蛋糕里，有多少是物业管理发展的商机呢？

一是人口转移中有商机。城镇化是农村人口和劳动力向城镇转移的过程。城镇化将有力地吸引生产要素向城镇聚集，城镇将承接大量的农村富余劳动力，这些转移到城镇的人口与原有城镇人口一样，需要就业、居住和生活，需要享用城镇公共服务和物业服务。发展需要人气，有了人气经济才能发展，消费才能拉动，物业管理才有服务的对象。

中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡指出，促进两亿多农民工真正融入城镇，仍将是未来中国城镇化发展的重要任务。我国的城镇化率1978年还是17.9%，而目前已达到51.27%。专家估算，城镇化水平每提高1个百分点，就有1400多万人转移到城市。在经济和社会的快速发展，必须全盘考虑农村人口向城镇转移后的住房、就业、医疗、养老、教育等一系列社会问题。城镇化绝非单纯的城市空间扩张，其实质是通过相关制度改革和建设，使农民转化为市民，真正融入城市。全国政协经济委员会曾就此调研指出，要加快促进“空间城镇化”到“人口城镇化”的转变，其中各项制度建设，如户籍管理制度、城乡统一就业制度、土地使用和住房制度、农民工子女教育制度、收入分配制度、社会保障制度等是最为根本的。“只有农民变市民，才能真正实现城镇化。”[3]由农村转移到城镇的人口，他们需要工作和生活，需要分享城市的基础建设和公共服务，需要消费城市的住宅、商厦、厂房和办公楼宇，以及与之配套的物业服务，这些都是转移人口的最基本权利，是城镇化进程必须优先考虑的重要任务。

二是产业转移中有商机。城镇化是第二产业和第三产业向城镇聚集发展的过程。第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。[4]物业管理是房地产业的延伸，当在第三产业之列。非农产业向城镇聚集，将会带来农业份额的下降和二三产业份额的上升，国民经济结构因此而变动，产业转型升级得以实现。在房地产、轨道交通、生态园区、智慧城市、旅游项目等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会。

城镇化进程中的生态园区建设是非农产业向城镇聚集的一部分，同样担任着承接产业升级和梯度转移的重任。一些劳动力密集的产业逐步向运营成本相对较低的区域转移，而在产业的梯度转移过程中，如何控制好污染的转移不仅是政府部门必须首先考虑的重要问题，还是物业管理行业转型升级的重要课题。在城镇化进程中，大力建设生态环保产业园区，大规模实施“产业转移”，淘汰高污染高耗能企业，都将为绿色物业管理带来新的挑战和发展良机。新型的产业必须有新型的物业管理与之相匹配。

三是空间转化中有商机。城镇化是地域性质和景观转化的过程，即城市空间的转化与萌蘖，原有城市建成区不断扩大,新的城市地域、城市景观的不断涌现和城市基础设施不断加强和改善等。国家早在“十一五”规划纲要就已经明确“要把城市群作为推进城镇化的主体形态”[5]，十二五规划再次强调，“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”[6]

可见，城镇化是国家现代化的必然要求，是改变农村面貌的必由之路，是转变发展方式、调整经济结构、扩大国内需求的战略重点，是解决农业农村农民问题、促进城乡区域协调发展、提高人民生活水平的重要途径，是国家未来发展的基本之策。城镇化就是农村集镇在空间上不断扩大，在功能上不断完善，在景观上不断与城市建成区相似，原有的城市规模不断扩大，城市现代化程度不断提高，城市数量不断增加，城市物业成片地涌现。可以说，地域性质和景观转化的过程，就是物业管理发展的商机不断涌现的过程。

四是文化发展中有商机。城镇化作为一种社会历史现象，既是物质文明进步的体现，也是精神文明前进的动力。作为一种历史过程，不仅是一个城镇数量与规模扩大的过程，同时也是一种城镇结构和功能转变的过程。城镇化是包括城市文明、城市意识在内的城市生活方式的扩散和传播过程，也就是城市文化的发展过程。概括起来有三个方面变化：一是城镇人口和城市数量的增加、城镇规模的扩大以及城镇经济社会、现代化和集约化程度的提高，二是人的地理位置转移和职业改变以引起生产方式与生活方式发生演变，三是城市文化更加深入地向城镇和农村推进，并逐渐取代农村文化。

城镇化是一个国家现代文明的一个重要标志，它既包括城乡人口变动，即城镇人口增长和比重上升，农村人口减少和比重下降，也包括人口观念的转变和质量的提高；既包括人口在城乡比例上的变动，也包括由此带来国民经济结构的变动，即农业份额下降及二、三产业份额的上升；既包括劳动力向城镇聚集的过程，也包括资金等生产要素向城镇流动的过程；既包括乡村的城镇化，也包括城镇自身发展和素质的提高，即“城镇的城市化”。城市文化在城镇化进程中获得了前所未有的发展。新的城市和城区的出现，其实就是新物业群的出现，城市的建设者、经营者和消费者等就是新的城市居民、新的物业主和使用者，大量的多元的物业服务需求随之出现，物业管理行业的发展机遇应运而生。物业管理是城市管理的重要组成部分，而城市管理又是城市文化的重要内容。可见，城市文化的发展必然会为物业管理的发展预留足够的空间和资源。

二、物业管理怎么办

专家指出，城镇化是中国发展战略中的“王牌”。改革开放30多年的历史，也是我国城镇化取得巨大成就的历史。1978年，我国只有193个城市，到2012年末，[7]全国城市就达到658个。[8]我国城镇化水平已由当初的17.92%不到，提高到50%。2012年，我国农民工数量已达到2.6亿。[9]据预测，到2030年，我国城市化率将达到65%。未来城镇化进程，给经济和社会发展带来的机遇是不可估量的，物业管理行业如何抓住机遇，迎接挑战，取得自身发展的最大化，是行业同仁必须认真研究和积极应对的重大课题。

一要提前介入城镇化进程，把握发展主动权。莫道君行早，更有早行人。物业管理不仅是顺应时代发展潮流，而要高瞻远瞩，先行一步，站在城镇化发展的潮头，引领和推动城镇化快速发展。物业管理要努力使本行业发展尽早纳入城镇化规划，提前介入城镇化进程，抢占属于自己的空间和市场，争取自身可持续发展的蛋糕，名正言顺地在城镇化进程中担当重要角色。关键靠自己，切忌“等、靠、要”。乡间有俗语：就是捡牛粪，也要起得早。

这里既需要政府层面重视发挥物业管理在城镇化进程中的积极作用，将物业管理发展编制到城镇化统筹规划之中，也需要物业管理行业和企业自身主动出击，通过吁请、提案、宣传、推介等形式加入城镇化发展行列，更需要物管行业加快转型升级的步伐，创新管理服务，赢得民心，赢得尊重，赢得信任。

物业管理行业和企业要敢于“抢跑”，有捷足先登的灵气和锐气，根据国家和地区城镇化发展的蓝图重新审视和完善自身发展规划，制订异地发展战略。只有胸有成竹，运筹帷幄，才能应对自如，与时俱进。

最近，省委、省政府印发了《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》，在未来五年，省财政将统筹安排资金6720亿元，大力支持粤东西北地区振兴发展。《决定》提出，中心城区扩容提质，加速新型城镇化。要做大做强粤东西北的地级市中心城区，将中心城区打造成有效带动区域发展的增长极。广东举全省之力，构建科学发展新格局，城镇化是最重要的举措之一，物业管理要 “敏于行”才能抓住行业可持续发展的良机。

二要加快转型升级步伐，创新商业模式。没有金刚钻，不揽瓷器活。打铁先得自身硬。抓好用好城镇化中的物业管理商机，物业管理企业必须深化行业改革，加强自身建设，加快行业转型升级。要坚持绿色物业管理道路，全面实施节能减排方针，不断提高开源节流、增收节支水平，大力推动垃圾减量分类管理，切实推进生态文明进程；加快实现管理手段现代化，努力提高服务技术含量；优化市场竞争环境，完善现代企业制度；积极拓展服务范围，不断提高服务质量；大力建设智慧社区，全面建设宜居、和谐、幸福社区。物业管理企业还要做好4个转变：一是经营模式从单一化向多元化转变，二是项目管理从粗放型向集约型转变，三是服务模式从统一化向差异化转变，四是要素构成从劳动密集型向知识密集型转变。

创新商业模式是转型升级的重要内容，它是在现代经营管理理论基础上，抓紧企业核心竞争力，着重经营企业优势资源，将非优势环节交由外包经营的商业模式。创新商业模式的关键，一要准确定位企业自身优势，重点发展使之成为企业发展的核心竞争力，二要利用市场经济条件下的产业分工体系，合理地通过外包机制使企业轻装上阵，支持企业快速发展扩张。物业服务企业要找到尚未开发的产品（没有被满足的需求）在哪里，确定好科学合理的战略定位，建立良好的盈利模式，对企业资源进行优化整合，形成核心竞争力，并以正确的方式实现企业新追求。好的商业模式可以帮助企业不断取得成功，包括帮助企业在城镇化进程中抓住商机，赢得发展，提升品牌。

三要实施市场资源整合，完善市场监管体系。物业管理行业在做好转型升级的同时，还必须解决好发展中存在的很多问题，比如经营成本上升、利润收益下降、市场竞争无序、进退机制缺乏、老旧改造纠集、矛盾问题不断、水平参差不齐。凡此种种，不一而足。面对城镇化浪潮中的机遇与挑战，目前全国6万多家物业服务企业不可能一拥而上，良莠不分，见者有份，必须对市场资源进行有效的整合，优胜劣汰。许多年来，物业管理骨干龙头企业对整个行业发展的贡献和示范带动作用有目共睹，现在要做的，就是支持骨干、龙头和品牌企业进一步发展壮大，鼓励这些企业通过兼并、重组等方式优化整合市场资源，充分发挥物业服务品牌的示范作用和集聚效应。通过政府扶持和政策引导，集中配置资金、人才等资源，鼓励行业龙头、创新企业和品牌企业实行跨越式发展，深圳市之平物业发展有限公司执行董事陈之平先生几年前就提出了他的独到想法：“有效组织社会资源，成为专业的系统集成商”，“物业管理公司应该逐步发展成为管理服务的系统集成商，运用真正意义上的专业化管理。”[10]这样的物业服务参与城镇化进程，迎接挑战，寻找商机，无疑把握性大得多。

完善市场监管体系很重要。城镇化需要法治化，物业管理参与竞争需要依法有序，需要建立公开公平公正的市场秩序，完善招投标制度，健全市场准入机制，严格执行企业资质管理办法，建立企业诚信档案和信息平台，落实财政、税收、物价、金融、用地等方面的扶持政策，优化审批、审核等方面的管理服务，破除各类行业性、区域性、行政性壁垒。制订统一的物业服务标准和规范，完善物业服务等级标准和收费标准，推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制。规范企业行为，提升服务质量。服务好城镇化建设，发展好物业管理自身。

三、应该注意的问题

城镇化的本质，是人的城镇化。物业管理的本质，是为人服务。具体说来，是以物业为基础，以业主需求为导向，以管理为手段，以服务为核心产品的商业活动。以优质诚信的服务，让业主满意，这是物业管理的立足之本；以精细专业的服务，让物业保值增值，让社区和谐幸福，这物业管理的核心价值。物业管理与城镇化有着本质上的一致。

人的城镇化。不要只看城镇不看人，这是物业管理参与城镇化进程首先要注意的问题。加快新型城镇的发展转型，