贾康：物业税能有效地降低房价吗

作为对热点问题关注的研究者，我积极主张我国开征在房地产保有环节的物业税这个房地产新税种。那么物业税能有效地降低房价吗？

在回答这个问题之前，先勾画一下我对房地产调控的基本看法，以及对房地产税(即物业税)基本功能的认识。

我的基本观点是，我国房地产的调控，应该实施一种两轨统筹的方略，其中一个是保障轨，一个是市场轨。对于保障轨，政府的要领应有三条：管规划，管托底，加强运行管理。另外一个是市场轨，市场轨上政府要管规则，使市场公平竞争始终伴随商业化的产权房和相关的不动产交易。接下来还要管收税，房地产的交易和保有，都应该有合理的税收来调节。

市场经济在不动产保有环节需要有税收调节的制度安排，现在缺的就是这件事情，物业税就是与此相关的制度概念。没有保有环节的制度建设，调控还会是治标不治本，这个制度缺失需要填补起来。

房地产保有环节税收的制度安排至少有三个好处，第一个好处是，为我们国家地方层面必须建设的地方税体系提供合理的支柱财源，使我们的社会主义市场经济体制能够长效运行。第二个好处是，物业税将促进房地产市场的健康、稳定的发展，这就与房价有关。第三个好处是，物业税将发挥在财富与收入方面再分配的功能，这是世界各国财产税的共同特点。不动产保有环节的税收，是一种财产税，不是跟富人过不去，只是因为按照再分配的内在逻辑，有负担能力的人理应多交一些税。

那么这样一种物业税或者房地产税，能够有效降低房价吗？在客观考察我国城市化与城市住房需求之后，我们应能得知物业税作为税收的一个种类，哪怕与整个税制合在一起，也不是万能的，不会改变土地资源制约之下房价上扬的长期趋势。同时要强调，房价只是两轨统筹中市场轨的事情，和我们说的“住有所居”的各种保障房没有关系，它只是商品房、产权房价位表现的问题。

但同时，搞市场经济，不运用税收制度和调控手段，又是万万不能的。查一下历史资料，任何国家实行房地产税，都没有改变几十年的房价上升趋势。有人以此为根据，说物业税对调控房价没有作用，但我要反问一句：有没有做过有根据的测算？如果人家没有这种税收制度，房价会怎么变化？很显然，这个税收一定在对冲房价上升的力量。为什么？因为有了这个保有环节的税收，会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。

市场上的住房需求可分为三类：买房自住，炒房和囤房。自住的人在无此税的情况下原会倾向于买一个大户型享受，但有了此税后，由于有年年要缴税的预期，他会调整自己的方案，转而寻求相对实惠的中小房型。

对于购房炒作的人，投资投机其实难以截然划清，就是买房是为了卖出赚差价，当这些人的持有成本上升之后，约束增加，风险也提高了，这样他就会倾向于谨慎一些。原来处于“肆无忌惮”的状态，比如一下可以买二十套，现在更谨慎，会改为买十套八套，原想买十套的，可能改为买三套五套。另外，他买什么户型，他会考虑接盘的人可能更多是买小户型自己居住，所以会较多购进小户型。

还有囤房的人，把房子放在那里，在持有成本约束增加后，自然会考虑将空房子租出去，拿租金对冲持有成本，或者将空置房进入二手房市场做交易。

无论以上三种情况怎么组合，合在一起就是需求减少，供给增加，总体而言户型变小。其后，以上供给方必然会更多考虑需求方的情况，新盘开发商会更多地考虑提供小户型。这样一来，房地产市场上的供需平衡将更健康、更理性，结构上是更多的小户型，正好符合国家集约使用土地的政策导向。那么此时房价的表现，相比于没有物业税，是会更高还是更低，答案不是很清楚了吗？

有一种说法，是说物业税会转嫁给住房人，使房价更高，这有点奇谈怪论的味道：如果买房自住，还谈何转嫁？如果讲的是租房，那是偷换了所讨论的产权房价的主题(即使是租房，在供给增加的情况下，房主的税负也不是想转嫁就能转嫁的)。有人说，炒房的人赚一把可能把多少年的物业税都抵上了，所以物业税解决不了炒房的问题，这有些道理――物业税不是万能的，也体现在这一方面――搞市场经济，炒房行为在市场轨上不论多少一般总会有。但问题是，物业税在使空置房减少、住房供给量提高和持房成本上升的情况下，对于炒房行为是有收敛的作用，还是鼓励的作用？靠炒房赚钱的空间是小了还是大了？答案当然是前者。总体来说，仅就房地产市场而言，物业税的上述种种正面效应也值得肯定、需要肯定。

总结一下，如果以后我们有了住房保有环节的这样一个税种，虽然不能长时期在表面形态上有效降低房价(其刚出台时可能引起房价有回调)，但是会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效地减少房价大起大落(“大起”后比较容易形成有杀伤力的“大落”)所带来的负面效应和对社会生活的冲击。