王建：到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析

随着“新国十条”出台一月后房价不落反涨的政策效果，本轮以打压楼市价格为目的的房地产调控与2005年的那次一样，以无果而终走到了尽头。宏观调控政策的再次失利说明，政府并不是万能的，并不是政策越严厉就离政策目标越接近，反而可能是南辕北辙，4月份以来北京、广州和深圳等大城市的房价逆政策上涨，深圳的上涨幅度甚至高达67％，就是很好的说明。

当代著名发展经济学家钱纳里和仙昆在其《工业化和经济增长的比较研究》一书中，曾对二战后39个国家的工业化过程进行过定量研究。他们发现，各国的消费结构随人均收入增长都出现了一致性的规律变化，但是供给结构却由于天然禀赋的生产要素结构，即资本、土地与劳动力的构成比例不同而出现很大差别，由此也产生了各国发展战略和政策取向的差别。比如，人多地少的东亚地区都不约而同地采取了外向型发展战略，而资源丰裕的南美各国则都采取了进口替代战略。这说明，战略与政策并不是可以由人们自由选择的，而是被一个国家的要素禀赋条件决定的。所谓“国情”，就是一个国家的要素禀赋结构特征，因此顺应国情的战略与政策选择就是顺势而为，就会取得好的效果，反之则会失败。由此而言，中国政府两次房地产调控政策的失利，就是因为没有从中国人多地少这个基本国情出发。

一、地价增长机理

在地产领域，人是需求因素，土地是供给因素，人多地少就是在地产领域需求方长期大于供给方，这样就必然产生地价的长期上涨趋势。

人类对土地的需求产生于农业与非农业两方面。来自农业方面的土地需求是为了维持温饱生存，来自非农业方面的需求则是为了发展工业和建筑城市，是人类在解决温饱需求后为追求更高层次生活享受所创造的物质条件。由于只有在解决了温饱问题后人类才有可能推进工业化与城市化，所以农业生产效率的提高，是一切社会发展的基础。

由于农业与非农业都对土地有需求，农业又是非农业发展的基础，因此只有在保住吃饭问题不受影响的前提下，农业劳动力与农用土地才能向非农领域转移。还必须指出的是，并非所有土地都适于发展农业与非农业，只有平原才最适合农业、工业，尤其是城市的发展。

从土地角度看，如果农业生产效率的提高受到限制，能够从农业内部转移到非农业的土地规模就受到了限制。由于任何非农企业都必须定义在具有一定长、宽、高的空间位置上，如果发展非农产业没有足够的土地供给，就必须提高非农产业的土地使用效率，即必须提高单位非农业土地的产值产出率。其途径无外乎两种，一种是通过提高土地的容积率，在原有厂房与商店面积上生产和销售出更多的产品，比如单层厂房改建成多层厂房。另一种是通过技术升级来提高产品的价格深度，使同等体积与重量的材料可以创造出更高的附加值。

经济增长是一个财富创造的过程，人类所创造出的财富可以分成商品与货币两方面，从商品角度看就是财富的供给，从货币角度看就是财富的需求。如果在单位土地上所能创造的财富不断增长，对单位土地的货币需求就会不断增长，单位土地的价值也就会随其增长，这就是地价上涨的机理。由此看，是因为在有限土地上连续的经济增长引起了地价上涨，所以单位土地产出率的增长率，就应当是地价增长率的指数。

从我国具体情况看，2000年全国城市建成区面积为2.24万平方公里，当年现价GDP为9.92万亿元，单位城市面积GDP产出率为4.42万亿元/万平方公里，到2008年，全国城市建成区面积增长到3.63万平方公里，当年现价GDP为30.1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8.29万亿元/万平方公里，这8年平均的城市土地产出率为8.2％，而同期全国商品房价年均增长率为7.6％，两者十分接近，由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。由于房价不等于地价，地价包含在房价中，而自2000年以来地价占房价的比重一直是上升趋势，所以如果是计算地价增长率，应该比房价增长率更接近土地产出率的增长率。

二、到2030年中国地价总值测算

地价增长率接近单位土地产出率的增长率并非偶然现象，而是验证了我们在前面所分析的道理，即在单位土地面积上累积的需求增长是提升地价的唯一动力。因此，我们计算中国的长期地价增长前景就有了一个依据，即可以把单位土地产出率的增长率，大体上当作地价上涨率来看，这样就给我们推算出到2030年的中国地价找到了一条途径。我们只要能够测算出到2030年中国的城市GDP总值和未来20年内中国非农用地的可供量，据此计算出2030年的城市单位土地产出率，并且有当前全国城市土地产出率和地价总值，就可以大体测算出到2030年中国的地价总值了。

需要说明的是，我在这里使用的GDP数据是全国数据而非全国城市数据，主要原因是数据获得困难。由于全国城市集中了85％以上的经济产出，所以用全国GDP代替城市GDP不会有太大出入。在计算2030年中国城市土地产出率时，我们仍然用全国GDP增长来代替城市GDP总值，因为越接近工业化后期，城市经济集中的经济产出只会越多，不会越少。

目前还没有全国城市地价总值的统计数据，我最近看到汇丰银行的一个研究报告，其中估计2008年中国的地价总值是100万亿元人民币，如果按2008年全国城市建成区面积3•63万平方公里计算，中国城市当年每平方米的平均地价就是2780元。前面也计算出了2008年中国城市单位土地产出率是8•29万亿元/万平方公里。

关于未来20年内中国非农土地的可供量目前还有很多争论，中国政府早就提出了18亿亩耕地红线不能碰的原则，但很多人并不同意，认为可以通过进口和提高耕地的产出率来释放出更多耕地。我是坚决赞成保持18亿亩耕地这个总量目标的，因为如果到2030年中国将达到15亿人口，而20年以后中国应该已经基本上完成了工业化，在这个发展阶段，西方发达国家的人均粮食消费量是1000公斤，东亚发达经济体是500公斤，我们也按500公斤计算，15亿人口的中国需要7•5亿吨。1998年以来，中国人口增加了8713万人，增长了7％，但粮食产量仅增长了3•6％，刚刚超过人口增长率的一半，如果按照目前的粮食增长速度，到2030年中国的粮食总产量仅能增加到5•7亿吨，也就是说有1•8亿吨需要进口，这已经相当于目前一年全球粮食贸易量的80％了，由于粮食是最重要的民生产品，中国占有如此大的世界进口份额是不可能的。当然我们还可以指望农业科技突破和到海外开拓新的农地，但这些都并非易事，在没有确实取得中国所需粮食资源的时候，还是不要只根据某些不确定的可能就放弃18亿亩的红线。

如果18亿亩耕地的红线不能碰，由于到2008年末中国耕地总面积是18•2574亿亩，则到2030年的非农用地可供量就是2574万亩，折1•72万平方公里。到2008年末中国的城市建成区面积是3•63万平方公里，再加这1•72万平方公里，到2030年中国城市建成区总面积就是5•35万平方公里。

我们再来计算到2030年的中国GDP总值，这个总值是现价总值，因为地价也是按现价计算。如果计算现价总值就必须考虑通胀因素，新世纪以来，中国GDP的平减指数年均为4•2％，由于次债危机爆发后世界各国政府为了刺激经济复苏投放出大量货币，而且至少在未来十年内世界经济可能仍处在低迷期，各国的货币政策仍然是偏松，所以未来20年内的通胀率应该大于前十年。按照这样的分析，未来20年中国的GDP平减指数可以考虑为年均4•5％，这应该是一个偏于保守的预测。关于未来20年内的经济增长速度，由于中国到目前虽然已经进入到工业化中后期，但是还没有完成工业化，而且由于城市化严重滞后，其中包含了巨大的需求增长动力，因此未来20年的经济增长率仍可以考虑按8％计算，这应当又是一个偏于保守的预测。如果GDP的年均增长率是8％，平减指数是4•5％，2008年的现价GDP是30•1万亿元，则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元。

在5•35万平方公里面积上产出430万亿元经济总量，则到2030年中国城市单位土地的GDP产出率就是80•6万亿元/万平方公里，是2008年的9•7倍。如前所说，这个增长倍数也就是地价增长倍数，即到2030年中国的地价基本上是目前的十倍。如果2008年中国地价均价是2780元/平米，则到2030年就是2•7万元/平米，这个城市土地均价乘上全国城市面积，就是到2030年中国的地价总值，是1445万亿元。

到2030年中国的地产总值是否能有超过1400万亿元那么多还有一个佐证，即参考日本的地价总值，因为中日两国的国情很接近，都是人多地少的国家，所以到工业化完成期的地价水平应该很接近。根据有关数据，日本在地产泡沫高峰时全国的城市地价总值约24万亿美元，比1985年广场协议后增长了1•4倍，如果挤掉泡沫，日本正常地价总值应在10万亿美元左右。中国的国土规模是日本的25倍，按这个倍数计算，到工业化完成期中国的地价总值应是250万亿美元，按目前汇率折算应是1700万亿元人民币，与上面所计算的1445万亿元的地产总值相差不大。

在日本等东亚国家，地价一般占房价的70％，如果也按这个水平计算，到2030年中国商品房屋的平均价格应该已经超过了3•8万元/平米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上，因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价应该已经超过10万元/平米。

2001～2008年，中国商品房价的年均增长率是7•6％，如果在未来20年中国的平均房价从2008年的3800元/平米上涨到超过3•8万元/平米，则未来20年内的房价年均上涨率就会超过11％，这说明，直到到2030年在未来20年中，中国的城市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间段内，而且会比进入新世纪以来的十年上涨得更强烈。

到2030年中国基本上完成工业化的时候，在15亿人口中将有12亿城市人口，城市化率超过80％。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4•5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48％，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致地价与房价加快增长的根本原因。

中国的人口高峰是在2030年，由于中国目前已经在加速进入老龄化阶段，到2030年以后人口总数也会出现较明显减少。目前中国城市家庭中还是独生子女多，长期以来的人口政策使目前城市大多数家庭都是由爷爷、奶奶、姥姥、姥爷和父母亲带一个孩子，因此现在出生的孩子长大后包括自己所购买的住房和继承的住房，将会拥有四套住房，在留下自用住房后，就会有很多房子进入二手房市场，从而使城市住房的供给大大增加，所以只有到2030年以后中国人口开始逐步减少的时候，中国城市地价强劲上升的势头才会开始转变。

三、两次房地产宏观调控失利的检视

在本文开始时已经说到，2005、2010年的两次房地产宏观调控之所以会失利，主要原因就是这样的宏观调控没有遵守中国人多地少这个客观规律。宏观调控不是万能的，既不能通过宏观调控增加土地供给，也不能通过宏观调控减少人口，由于总供需的长期关系不可能通过宏观调控而改变，所以两次宏观调控都无一例外地把压抑房价上涨当作了主要目标。

价格是分配资源的机制，稀缺产品价格就会上涨，反之就会下降。某种产品价格上涨得越厉害，社会资源就会越被吸引到生产这个产品的领域。起始于2003年的上一轮经济繁荣期，在开始的时候出现了严重的基础产业瓶颈，例如钢材价格在2003年上半年从每吨不到2千元猛涨到接近5千元，由此引起社会资金向钢铁领域大量涌流，出现了新的“大炼钢铁热”，到2004年一季度，钢铁投资猛增了174％，并且持续了两年左右，到2007年就出现了钢铁行业的全面过剩情况，其他如有色、电力等前期严重短线的部门，也相继在2007年后转入过剩点击此处阅读下一页)