汤敏：用调控通胀的机制来调控房价

房价问题又成了全社会关注的焦点。房价问题的重要性，不仅是关系到千家万户， 是民生中最重要问题，从宏观的角度来看， 房价的大起大落，会把整个国家的经济拉入衰退之中。远的不说，九十年代初的日本经济崩盘，九十年代末的亚洲金融危机，近日的美国金融危机，究其根本原因，都是与房地产泡沫形成与破灭有着直接关系的。要防止未来中国经济陷入严重危机，保证国家长治久安，就应该探索一种根本的机制来防止房地产泡沫的出现。笔者认为，应该把调控物价的机制运用到调控房价上。

一、 为什么要调控房地产价格?

为什么要调控房价?道理与为什么要调控物价是一样的。 本来物价是由市场来定的， 为什么全世界各国政府都有反通货膨胀的干预措施呢? 这是因为它直接关系着每一个家庭的基本生存，关系到宏观经济稳定，关系到社会的安定。而凡是用于解释为什么政府要调控通胀的理由，原则上都适用于调控房价。

为什么要从宏观的层面来管房价呢?这也是与要从宏观上来管物价的道理是一样的。 政府对物价的管理， 重点不在具体地干涉每一种商品的物价， 而是在宏观层面上，盯住物价指数， 通过货币政策与财政政策等宏观政策来打压通货膨胀。同样地， 政府对房价的调控， 也应该更多地在宏观的层面上， 看整体的房价水平是否过高，而不应该过多地去调控具体的土地、房型、等等微观层面的问题。

为什么要用调控物价的机制来调控房价呢?这是因为政府对物价问题的关注， 对物价的调控基本上是有效的。 针对通货膨胀的宏观调控，有很清晰的目标。当通胀超过政府的容忍度时，如4%，有关部门就要开始行动，该提息的提息，该收流动性的收流动性。全社会也知道这时政府要出手了，会自觉与不自觉地，情愿与不情愿地加以配合。在对物价的调控中，也有微观措施，如抓菜篮子工程，抓母猪存栏数等等。在紧急的情况下， 也有整体的物价管制。 但是， 对通胀的调控基本上还是以宏观手段为主的。 有一个明确的宏观目标，什么时候出手，出拳多重，什么时候该停手，清清楚楚。

但是对房地产的调控却缺乏一个明确的目标。调控的目标到底是什么?是保证人人有住房?还是人人有房住?是保证结婚前都能买到房，还是40岁以后都买房?目标很不清楚。当前对房地产调控，没有把主要的注意力放在宏观的价格水平上，而是把重点放在具体的微观层面上， 各种措施五花八门，效果不佳。 对房地产的调控近年来总体上来说是不成功的。

二、 为什么各国对房地产的调控都是失败的?

有意思的是，对房地产的调控， 全世界的政府应该说都是失败者。不然的话美国这次也不会栽这么大的一个跟头。日本也不会因此导致出现二十年经济低迷的现象。英国、爱尔兰、希腊、迪拜等很多国家目前还是在因房地产的崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这同一块石头上，隔一段时间房地产危机就又来一次。

这种现象不能不引起我们深思。而这种现象的出现很可能是经济学理论的缺失，是宏观调控在内容、目标、手段上的缺失所造成的。

长期以来，宏观经济学理论对房地产这个举足轻重的支柱产业没有给予应有的关注。 对房价的调控没有系统地进入宏观经济学研究的范围里。尽管房价是经济中最重要的价格之一，但由于它并不属于消费类， 所以不在CPI的统计范围内，没有反映在通货膨胀之中。 在价格指数中，仅包括了租金的变化。 而在房地产泡沫形成的时候，很可能出现房价飙升， 但租金反而回落的现象。 因宏观部门对房价监视不够，研究不够，只有当房地产出现大问题了才采取措施，但这时往往已经积重难返，只有崩盘一条路了。

这些似乎是经济理论上的学术问题却在政府的宏观管理中造成了极大的问题。 几年前，在极度宽松的货币政策下，美国的房地产价格已经迅速攀升。 但当时的美联储主席格林斯潘还在沾沾自喜，因为宽松的货币政策并没有造成美国的通货膨胀。 对房价上升的忽视使他得出了宽松的货币政策并无风险的错误结论，终于酿成了大祸。日本央行在八十年代后期为抵消广场协议后日元急剧升值的影响，向市场发放了大量的货币，造成了股市与楼市价格的泡沫。但日本央行仅盯住通货膨胀的指标，认为通胀不高，宏观风险不大，最后造成了日本的房地产与股市的崩盘。

这次世界金融危机给全世界政府的一个重大教训是，宏观政策不能只盯着就业，只盯着通胀。 以房地产价格为主的资产价格，也应该是宏观调控的重要指标。为什么房价不算在CPI中呢? 传统的经济学的解释是，因为房地产是投资， 而投资品的价格不应该算在CPI中。 投资品价格的上涨最终会转移到消费者物价指数中的。 如果把投资品的价格算进去，就可能出现重复计算。 但是笔者认为， 对房地产来说， 特别是对居民的住房来说， 是居民的最终消费。 这个价格最终是反映不到CPI中的。因此要与其它的投资品区别对待。

更重要的是房价的膨胀与房地产的崩盘对经济造成的危害，与通货膨胀一样，可以严重影响老百姓的基本生活方式，一样会置一国的经济，甚至全世界的经济于极大的危险之中。既然要用宏观手段来对付通货膨胀，为什么不应该把房价也纳入宏观调控的范围之内?既然对物价要使用微观层面的手段之外，还要在货币政策上，在财政政策等宏观层面上采取一系列的措施，为什么对房地产不能有宏观调控的措施?既然对物价水平有着非常明确的，精准的调控目标，为什么对房价不应该有类似的调控目标?既然我们要把通货膨胀扼杀在摇篮之中，一露头就多管齐下地来打压，而对房价的攀升是如此之仁慈，不到形成一个巨大的泡沫，不到天怒人怨时而不去动它?

人类对经济规律的认识是有一个过程的。 1929年的大萧条，在经济学上催生了凯恩斯的宏观经济学。 使政府理直气壮地去进行宏观管理。而在这之前，政府对市场的干预是被传统经济学所反对的。

同样地， 这次百年未遇的金融危机也应该使我们对经济学理论有新的认识， 新的突破。 在贸易全球化， 资本在世界范围内快速流动的背景下， 资产泡沫的危害越来越大，出现得越来越频繁， 这也一定能催生出新的理论来。 笔者认为， 把房地产价格等资产价格纳入宏观经济与宏观调控的范围内， 很可能是今后经济学发展的一个新的方向。

在下一篇的文章中， 笔者将讨论如何设计一个房地产的宏观调控指标， 研究对房价的调控与对物价的调控有何异同。 笔者还将对应该如何对房价进行调控提出一些看法。 特别是笔者将讨论房价的调控对政府的运作， 对房地产商， 对老百姓又有什么好处。 欲知观点如何， 请听下回分解。(作者：汤敏 中国发展研究基金会副秘书长)