拯救楼市难改房价下跌趋势

10月22日晚，财政部公布了针对房地产行业的最新调控政策，对首次购房的首付比例、税费减免、购房利率都做了很大的调整，例如首付下降到二成、利率浮动下调了30%、土地增值税和印花税免征，契税下调到1%。值得赞赏的是，中国政府在这次新政中强调“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”的精神。

房地产新政部分佐证了此前流传多日的坊间消息，但另外一些更为刺激性的消息则没有证实，而这部分内容是增强房地产商和投机者博弈能力，例如放宽对居民购买第二套住房的限制、减免买卖二手房交易税费、降低开发商的土地增值税、延长开发商缴纳土地出让金的时限及其开发周期等。

坦率地说，很多地方政府已经开始对这些更为刺激的传言进行逐渐的落实，尤其在放宽第二套住房限制方面。而像潘石屹这样的地产商也更希望“二套房”解冻，因为他们明白，自住性的购房力量是不能在目前的房价水平上寄托太多希望，在所谓的“持币观望”人群中，准备购买首套房自住者是“观望的耐性差但苦于持币不足 ”，而对于那些已经有房产的“二套房”购买者则“有币但观望的耐性强”。

我们曾在《房价将进入“主跌区”》里表述了“房价趋势模型”。我们用城镇居民收入流的增减变化来预测中期(未来3年)房价的走势。在我们看来，居民的整体收入流恶化是不可避免的，是经济规律决定的，而不是政府可以控制的。政府可以削减利息支出、削减税费但无法让居民的经常性收入流恢复到2007年之前5年的增长水平。今年上半年的居民经常性收入流增长(不算上财产性收入的变化，例如股票)大约是6%，比之前的12%减少了一半，下半年的收入流很可能是负增长的。与之相似的是，中国企业的盈利情况也将大幅度下降，我们以 A股上市公司为例，今年也许整体上可以保持13%的盈利增长，而2009年的盈利则很可能在-10%到3%之间，这是一个幅度非常大的变化。我们坚持收入流的变化是正确衡量资产状态和价值的唯一因素。10月22日美国道指大跌500多点，恰恰正是对美国实体经济盈利能力非常糟糕的反映。如果说企业的未来盈利变化状态决定了股市的状态，那么居民收入流的变化自然也决定居民资产(房地产是占绝对大头的资产)的变化状态。

实际上，如果房地产商能够理解市场的状态，在居民收入流初始衰竭的时候，以降价来带动交易量的上升，快速拿款并可以跟地方政府谈判新的地价问题，那么它们的盈利链条还是完整的―― 就像万科那样。相反，如果它们认为地方政府力量是靠得住的，并漠视经济规律，并迷信政府力量可以快速撬动消费、恢复过去狂热的状态，那么它们将失去最好的机会，一旦居民收入流处于深度下滑阶段，房价将会超跌。

用较短时期的眼光来看美国现在的房地产和股市的下跌，认为是次贷危机和华尔街的贪婪所致，但如果用比较长远的人口结构观点来看，是所谓的“婴儿潮(1946-1964出生的人)回潮”效应。美国经济学家Andrew.Abel在其 2001年发表的论文《Will Bequests Attenuate the Predicted Meltdown in Stock Prices When Baby Boomers Retire?》里说，婴儿潮一代退休了,他们就会逐步卖出手里的股票(和房地产),而接盘的结构性人口(当然很多人可以夸大美国移民的能力，就像夸大农转非的能力一样)又没有那么多,因此美国的资产价格会逐步下降。但是Andrew.Abel没有想到是用一种剧烈的方式来实现的。中国2006年已经开始老龄化了，而城市人口的老龄化更早一点，城市里的独生子女政策使得因结婚产生“两户变成1户”，未来的接盘人口变少，而主流学术界对中国未来的“农转非”速度和“大城市集聚”又过度夸大，导致中国的大城市又出现一个新的“回潮效应”。从这个角度看，即使二套房政策现在解冻，也不会改变趋势。