史文胜：中国房地产问题的症结在地权

探讨社会问题的症结，是知识分子的天然使命。可是，那些被称为经济学家的人们，盲目相信一个教条：与其他商品一样，住房价格也应该听任市场按照供给曲线和需求曲线的交叉点来决定，而无视房产的基本属性――生活必需品。

作为一个普通家庭此生所购买的最大宗的商品，房产的价格不能通过地区之间的套利或者进口来平抑。房价的大幅上涨，将大大降低普通家庭的生活质量。其实，生活必需品的需求和供给，应该而且必须加以调控。

由于人们盲目相信市场经济中的交易是自由的，所以，山西的煤老板可以在北京大量购房，温州炒房团可以自由地哄抬其他城市的房价，富人可以购买多套住房。学者只是论及炒房行为破坏了房地产市场的正常秩序，对于炒房这种赤裸裸地转移别人财富的行为，很少有人质疑其合法性。

《宪法》上的逻辑错误

去年上半年，中国政府施展了一系列调控房价的“组合拳”，可是，房价依然我行我素地飙升。以金融手段为主要内容的房价调控政策，为何被消弭于无形而不见成效？问题的症结到底出在哪个环节呢？答曰：地权！

房产是附着在土地之上的，所以，法律制度对于地权的界定，直接决定了一国的房地产政策。中国法律对于地权的界定有别于其他国家，因此，中国必须采取与其地权的法律界定相一致的房地产政策，使法律体系自洽，而不能照搬其他国家的房地产政策。毋庸讳言，中国《宪法》第十条存在着一个不该出现的逻辑错误。该条款规定：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。问题是，何谓“国家所有”？

从法理上讲，“国家所有”只能是全国人民终极的、平均所有。幸好，中国《宪法》第二条规定“中华人民共和国的一切权力属于人民”；《宪法》第三十三条规定：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”，从《宪法》的角度保障了全国人民对于全部国土之终极的、平均所有。当然，“终极”、“平均”到何种地步，还要受到学术理性、人文理性的制约。

根据中国宪法，作为农村集体的一员，农村居民享有一份集体土地的长期使用权；同时，作为全体国民当中的一员，又享有城市土地的13亿分之一的长期使用权。城市居民只享有城市土地（一个宽泛概念）的13亿分之一的长期使用权。也就是说，一个城市居民只享有一份地权，而农村居民享有双重地权。这种不对称的、歧视性的地权安排，显然有悖宪法第三十三条之精神，导致宪法条文之间不能自洽。

应在法理上界定平均地权

因为中国宪法对于地权的界定存在严重的逻辑错误，笔者认为应尽快拟定《宪法修正案》，在法理上明确界定：农村土地归全体村民平均所有，而非终极所有；各城市的土地归该市全体市民平均所有，而非终极所有。另外，还应尽快制定《平均地权法案》，规定平均地权的实施办法；并规定市政当局有义务按照成本价为市民提供基本居住用地。在目前阶段，如果城市居民人均拥有建筑面积为25平方米的住房是合理的，如果标准容积率为5，则每一个城市居民只需要占用5平方米的容身之地。

从法理上明晰了平均地权之后，可以很明显地看到，政府拍卖住房用地属违宪行为。政府把本来就属于人民的土地再以高价出售给人民，这无异于保姆掠夺了主人的财产，再把本来就属于主人的财产高价售给主人！有了平均地权这一把利器，如果开发商哄抬房价，若干居民就可以联合起来，向政府申请属于自己的地块，自己建房，这就彻底打破了开发商垄断商品房供给的局面，房价就会被钳制在成本加合理利润的水平。

有了平均地权的法律武器，可以推演出：每一个家庭只能有一套住房，因为每一个居民只享有一份地权；当住房占地超标时，必须支付惩罚性的地价；山西的煤老板没有资格在北京买房，因为他们所享有的那一份地权，在山西境内已经得到落实；炒房团炒作房价是违法行为，因为炒房本身就意味着炒房者侵占了别人的地权！

对于暂没有住房的人士来说，势必要租房。建议只能由房屋租赁公司以法人的名义购买住房，然后出租。

地权是房地产问题的主要矛盾。不懂得地权的归属，就不可能理解房地产，也不可能制定理性的、可持续的房地产政策；在调控房价的过程中，必然会进退失据。抓住了地权这把利刃，中国的房地产问题就可迎刃而解。

•作者为中国社会科学院金融研究所博士研究生