刘植荣：以房养老在中国靠谱吗？

2013年12月5日的《华夏时报》报道称，以房养老时间表日渐清晰，试点暂不涉及农村住房。幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏在多场合公开表示，相关部门已让保险公司12月份拿出试点方案，1月份推出相应的保险产品。

2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出将试点开展以房养老。《经济参考报》2013年9月24日报道称，由民政部牵头，保监会等相关部委就以房养老问题举行了闭门研讨会，对以房养老具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划将在2014年一季度出台。本文就分析以房养老靠不靠谱，能不能把以房养老作为养老制度的改革方向，中国现行养老制度的问题出在哪里，政府在养老制度上的职责是什么。

何为以房养老

以房养老其实就是“反向住房抵押贷款”，即分期放贷，最后一次性偿还贷款本息总额，也就是人们常说的“倒按揭”。中国商业银行以房养老的放贷总额一般不超过房产现值的60%，领取养老金的年限一般为10年，如果10年后老人清偿了贷款的本金和利息，金融机构则释放抵押权；如果老人无力清偿贷款，金融机构则处置该房产。如果老人较早去世，子女可继承住宅的部分产权享受收益。

其实，以房养老就是一种市场养老产品，是对社会保障体系内养老制度的一种补充，以满足不同老年群体的特殊要求。上海、重庆、厦门、长沙、长春、南京等城市金融机构都曾推出以房养老业务，但办理以房养老的客户寥寥无几。中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一，北京几家支行推出这项业务后几乎无人问津，后来就索性取消了这项业务。

网易“微博调查”显示，88%的人表示不会选择以房养老。

而根据《中国经济周刊》2013年10月9日的报道，中国房地产开发集团理事长孟晓苏是以房养老的首倡者，他提到上海市统计局公布的《本市城乡居民养老意向调查报告》显示，逾七成受访者赞同以房养老，仅有26.9%受访者不赞同以房养老。孟晓苏还计算出：“如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。”

从不同渠道的统计数据差别之大可以看出，一些利益集团盯上了以房养老这块肥肉，房地产开发商极力鼓动政府出台以房养老政策，好让房市更火，让房价更高，以便从中获取更大的利益。盖了房子高价卖给你赚了你的钱，然后再用以房养老的形式把房子收回来，让你辛苦一辈子，只留给子孙一把骨灰。

其实，以房养老这种养老模式在国外也未被市场认可。美国金融机构早在1989年就推出以房养老，20多年过去了，现在每年签单也只有70000左右，这一数据在养老市场上可以忽略不计。美国乔治敦大学金融学副教授詹姆斯・安杰尔认为，美国老人很少选择以房养老，一是老人很难弄明白这种复杂的金融产品，二是美国人根本就不需要依赖这笔收入养老。

以房养老缘何是块烫手山芋

以房养老只所以难以推广，是因为它存在诸多风险，老人不敢轻易试水，金融机构不愿推广，政府也不肯支持。

1.房价风险

房市如股市，房价波动大，并有崩盘的可能，现值200万元的房子，10年后也许就跌到50万元，如果再加上房子的折旧，房产贬值更大，因为居民住房设计寿命一般不超过70年，也就是每年至少折旧1/70，如果一套房子200万元，每年折旧就损失将近3万元。所以，金融机构认为以房养老风险太大，若干年后收回大量被抵押住房，资产贬值，这有可能让金融机构破产，甚至会引发金融风暴。

居民则认为，以房养老让金融机构吃掉不少利息，实在不划算。与其把房子抵押给银行每月领养老金，还不如把用房子做抵押贷出一笔款来，然后便吃贷款，边进行投资，这还能让钱生钱。

美国消费者金融保护局在一份有关“反向抵押贷款”的报告中指出，美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款，然后将这笔钱用于投资，而非选择按月领取养老金。这其实就是传统的没有年龄要求的“房产净值贷款”，即将房产净值作抵押从银行一次性获取贷款，然后按月还本付息。

以房养老在荷兰已有几十年的历史，但开始也很少有人问津。20世纪90年代房地产泡沫形成时，由于房子不断升值，金融机构热衷推销以房养老这种金融产品，老人则提前享用了房产的剩余价值，提高了晚年的生活质量。2008年全球性金融危机爆发后，房地产泡沫破裂，房价大跌。由于抵押的房产的剩余价值急剧缩水，很多以房养老的老人要么借债补足抵押品，要么让金融机构收回住房，以房养老的老人成了以房养老的牺牲品。

2.利率风险

由于以房养老的贷款利率一般为浮动利率，这对金融机构和以房养老的老年居民来说同样要承担风险。利率上浮，金融机构的放贷收益率上升，而老人的借贷成本则相应增加，这对金融机构有利，对老人不利；利率下浮，老人的借贷成本减少，而金融机构的放贷收益率则相应下降，这对老人有利，对金融机构不利。所以，由于利率风险的存在，金融机构和老人都不热衷以房养老。

3.寿命风险

从中国先期的试点看，以房养老只是养到半路，而不能送终。例如，60岁退休后与金融机构签定以房养老合同，期限为10年，则只能养到70岁，如果老人70岁后仍健在，如果此时无力清偿贷款，房子就被金融机构收回，那老人住在哪里？养老问题又该如何解决？

反过来考虑这个问题，如果金融机构推出了以房养老送终的金融产品，老人的寿命越长，对金融机构越不利，如果老人的寿命超过金融机构对他（她）的预期寿命，那金融机构就有赔本的可能，这就是金融机构不愿推出以房养老送终金融产品的一个原因。

4.家庭风险

以房养老还有个传统观念不可逾越，那就是中国人大都希望自己百年后留给子孙一笔遗产，如果把房子抵押给金融机构坐吃山空，担心会引起子孙的不满，影响家庭和睦。

根据CCTV2《央视财经评论》2013年9月16日的报道，部分北京老人坦言，自己在感情上难以接受以房养老模式，因为房子是一笔不小的财产，留给儿女是天经地义的。一北京市民称：“因为我有儿有女，他们呢，说实在话，还眼巴巴还看着我这房子呢。我把我这房子抵押给银行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一笔银行的利息了。等我百年不在了，房子让银行给收走了，那我儿女不得骂我啊。”

5.逃税风险

对政府而言，要承担以房养老的逃税风险，减少财政收入。2013年2月3日，国务院批转的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中提出“研究在适当时期开征遗产税”。近日，媒体也铺天盖地地报道中国即将开征遗产税的相关内容。如果开征遗产税，老人本来自己有经济能力养老，无需以房养老，但为了逃避遗产税，他（她）就会把自己的货币资产悄悄送给自己的亲属，然后以房养老，或者通过以房养老每月获得的高额养老金转增给亲属，这样，自己的遗产就被转移了，也就无需交纳遗产税。

可见，居民可以通过以房养老轻松避税，这无疑增加了税源流失的一个渠道，这也是很多国家政府不提倡以房养老的一个原因。

“70年问题”并非是以房养老的障碍

不少人认为，中国的住宅用地的70年使用权制约了以房养老的推出。其实不然，从外国以房养老的实践看，宅基地使用权期限并非是以房养老的主要障碍。

土地使用权属于他物权，凡属他物权范畴，均有一个使用期限。“70年问题”属于土地的租借合同，在租借合同上肯定要对租借物的使用期限进行规定，世界上任何国家土地租借都是有期限的，一般最高为99年，国与国之间的土地租借也是如此。

独立住房的土地产权和房屋产权可以统一起来，房子和地可以一起买下来。但要是楼房，则单元房的所有权人就无法获得土地所有权，不管是社会主义的公有制，还是资本主义的私有制，均是如此。一栋楼几十层高，每层有很多住户，怎么把下面那块土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米属于他、由他独占并享有自由处置权利，也就是黑格尔讲的“对物的占有必须能身体把握、给物一种形态和标志”。

所以，楼房居民户取得土地所有权从法理上讲是不可能的。针对这种情况，美国、英国等国家的法律规定公寓楼单元房的所有权人的产权仅是“空间产权”，不包括土地产权。

那楼房下面的土地算谁的呢？楼房的建筑用地所有权一般在开发商那里，也可能在第三者或政府手里，和中国一样，是开发商从别人或政府那里租来的。英美等国家也有法律规定，如果一栋楼里有超过2/3人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把楼房下面的土地买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，还是不能归到个人名下。

所以说，对住楼房的城市居民来说，任何国家都无法让房屋所有权人获得土地的所有权，因为楼房单元所有者无法实现对楼房宅基地物权所要求的“边界清晰、排他性和自由处置权”的所有权基本属性。

中国规定住房建设用地租用期限为70年不是随意规定的，因为住房的设计寿命最高为70年。担心“70年问题”的人有一个假设，那就是房屋建得非常牢固，永不垮塌。而根据中国住建部的研究报告，中国建筑的平均寿命仅为25―30年，因此，对大多数城镇房主来说，根本无需考虑“70年问题”，因为你的房子根本就挺不到70年。

所以说，“70年问题”并非是以房养老的障碍，即使在同一地段，住了60年的老房子和新盖的房子的价值肯定不同。

现行养老制度的主要问题是“多轨制”

一年多来，养老问题一直是中国百姓热议的一个话题。2012年6月5日，人社部表示，随着我国经济社会的不断发展以及人均寿命的不断延长，相应推迟退休年龄。中国社会科学院社会保障实验室特约研究员孙永勇等人用数学模型计算处最优退休年龄为64.14岁，建议这个数值作为我国调整标准退休年龄的参考值。清华大学就业与社会保障研究中心主任、清华大学养老改革体制方案的主要参与者之一杨燕绥教授接受媒体采访时说，清华推出的“延退”方案是退休后15年内不得领取养老金，而是去做义工。《中国证券报》2013年10月9日刊文称，养老改革方案提交，延迟退休成共识。

虽然不少官员、专家、教授为延迟退休摇旗呐喊，声称这对百姓有利，但民众似乎对此并不领情，绝大多数人强烈反对延迟退休，认为提出以房养老是声东击西，转移百姓的视线，然后强行推出延迟退休方案。

2013年9月15日，新华网发起了题为“你赞成哪种养老方式”的民意调查，在5226名参与者中，要求养老并轨的有5107票，占97%，而选择以房养老的仅有36票，占0%。

中国目前养老问题的最大矛盾是养老制度不公，虽然我们习惯把这种不公平的养老制度称为“双轨制”，实则是“多轨制”，中国人因户口、行业的不同会走在不同的养老轨道上，而且待遇相差悬殊。

2013年9月18日，中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧接受《华夏时报》记者采访时指出，中国现行的养老制度是“七轨制”：国家公务员、事业单位人员、军人、企业职工、农民、城市居民还有农民工，这七类人群的养老待遇各不相同。